你聽(tīng)說(shuō)了沒(méi)?上海國(guó)企開(kāi)始下場(chǎng)收購(gòu)二手房了。

　　有人解讀為“救市”，也有人覺(jué)得這是為了賣(mài)更多的二手房?

　　今天，給你提供一個(gè)不一樣的視角。

　　先看這條重磅消息，2月2日， 建設(shè)銀行作為金融機(jī)構(gòu)宣布支持首批收購(gòu)二手住房用作保租房，多位行業(yè)主管部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人現(xiàn)身簽約現(xiàn)場(chǎng)。

　　這標(biāo)志著上海官宣國(guó)企“下場(chǎng)”收購(gòu)二手房。

　　浦東、徐匯、靜安這三個(gè)試點(diǎn)區(qū)陸續(xù)公布收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。

　　可以看到三區(qū)篩選出來(lái)的房源，集中在市區(qū)房齡偏長(zhǎng)、戶(hù)型較小的存量住宅，也就是大家常說(shuō)的“老破小”。

　　比如，浦東，優(yōu)先關(guān)注內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前、單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)元且產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房源。

　　收購(gòu)重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域呢，是租售比相對(duì)較高、保租房房源供需矛盾較大、居住配套成熟的地方。

　　靜安的收購(gòu)策略略有不同，它聚焦的范圍是產(chǎn)權(quán)人不僅有置換需求，且置換的商品房也在本區(qū)，置換新房的優(yōu)先考慮，同時(shí)其所擁有的是總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰、小戶(hù)型的成套二手住房，優(yōu)先布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈及軌道交通站點(diǎn)3公里輻射圈。

　　而且，它的收購(gòu)是片區(qū)式為主、零散為輔，對(duì)成本較低、交通便捷、居住配套成熟的區(qū)域優(yōu)先選購(gòu)、集中推進(jìn)。

　　徐匯，是探索通過(guò)區(qū)屬的保障性住房公司，在市場(chǎng)上收購(gòu)存量小戶(hù)型的房源。按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施裝修配置后，作為保租房供應(yīng)。

　　目前來(lái)看，區(qū)屬企業(yè)是這次的收購(gòu)主體。一套房動(dòng)輒幾百萬(wàn)，企業(yè)有這么多錢(qián)嗎?

　　這就要回到開(kāi)頭了。這次建行是公開(kāi)表態(tài)，會(huì)定制專(zhuān)項(xiàng)方案，提供全周期、多層次的金融服務(wù)支持，來(lái)保障項(xiàng)目推進(jìn)。包括融資安排、資金監(jiān)管、個(gè)人住房按揭、科創(chuàng)E建行科技人才一站式服務(wù)平臺(tái)等。

　　當(dāng)然，不只是建行，我們相信，后續(xù)會(huì)有更多金融機(jī)構(gòu)加入進(jìn)來(lái)。

　　在資金籌措方面，試點(diǎn)區(qū)自己也在想辦法。

　　比如，靜安將整合多方資金，包括貨幣化配建資金、企業(yè)自有資金以及商業(yè)銀行貸款。保租房持續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的租金收益專(zhuān)項(xiàng)用于成本回收和滾動(dòng)發(fā)展，形成投入、運(yùn)營(yíng)反哺的良性循環(huán)。

　　收購(gòu)二手房做保租房，不只是為了讓市場(chǎng)多賣(mài)幾套房那么簡(jiǎn)單。

　　今年不一樣，上海1月份二手房成交了大概2.28萬(wàn)套，創(chuàng)下了近五年同期的最高紀(jì)錄。眼下這么活躍的交易量，直接打破了“救市”這個(gè)說(shuō)法。

　　收購(gòu)動(dòng)作，背后有考量。

　　上海啟動(dòng)收購(gòu)動(dòng)作，是因?yàn)?，市?chǎng)存在真實(shí)的需求，特別是青年人才的居住需求。

　　上海地少、房?jī)r(jià)高，不少初入職場(chǎng)的年輕人是靠租房來(lái)解決居住問(wèn)題。近幾年上海一直在投放保租房?！笆奈濉逼陂g，上海保租房籌措達(dá)47.7萬(wàn)套，超額完成目標(biāo)。

　　但是這些保租房約八成位于中環(huán)以外區(qū)域。換句話(huà)說(shuō)，位于市中心的保租房，其實(shí)占比不高。

　　隨著產(chǎn)業(yè)新趨勢(shì)出現(xiàn)，中心城區(qū)居住需求越來(lái)越突出。

　　比如，現(xiàn)在越來(lái)越多的新興產(chǎn)業(yè)和公司，把地址選在了中心城區(qū)。跟著這些產(chǎn)業(yè)來(lái)的，是大量年輕人，他們都想在上班附近住，不用跑遠(yuǎn)路。

　　除了想住得離上班地方近，能不能盡快住進(jìn)去，也是年輕人很關(guān)心的一個(gè)需求。

　　以前，上海主要靠規(guī)劃新建、非居住房屋更新轉(zhuǎn)化等方式來(lái)供應(yīng)保租房，往往周期較長(zhǎng)。收購(gòu)模式則不同，它能快速增加保租房供給，不用等那么久，可以最大程度方便年輕人通勤、改善生活。

　　從更大的行業(yè)角度看，收購(gòu)動(dòng)作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還有一個(gè)影響，激活置換鏈。

　　很多改善型購(gòu)房者不是沒(méi)有買(mǎi)房需求，只是需要“先賣(mài)再買(mǎi)”。但在這個(gè)過(guò)程中，中介費(fèi)、稅費(fèi)，還有置換期間可能產(chǎn)生的過(guò)渡居住成本，都會(huì)影響人們的購(gòu)房意愿。

　　區(qū)屬?lài)?guó)企收購(gòu)二手房，在很多人看來(lái)代表著官方收購(gòu)，一般來(lái)說(shuō)，操作規(guī)范、價(jià)格公開(kāi)透明，能有效解決人們擔(dān)心的問(wèn)題，如置換時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、報(bào)價(jià)不透明、怕被“坑”等問(wèn)題。

　　目前，試點(diǎn)區(qū)尚未公布具體收購(gòu)細(xì)則，后續(xù)效果還有待觀察。

　　其實(shí)啊，國(guó)企能不能順利完成二手房收購(gòu)，關(guān)鍵看給出的價(jià)格，能不能符合當(dāng)下的市場(chǎng)行情、讓賣(mài)房人認(rèn)可。

　　有專(zhuān)家建議，企業(yè)不宜對(duì)收購(gòu)價(jià)格過(guò)于苛刻，如果以不低于市場(chǎng)成交價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)收購(gòu)，將更有利于促成交易，讓二手房的置換鏈條真正暢通起來(lái)。