浙江在線12月9日訊(記者 胡靜漪 周松華 孫良 暴妮妮 徐坊)“明年4月就能住上新房了!”近日，71歲的王萍與老伴來(lái)到寧波市政務(wù)服務(wù)中心，在不動(dòng)產(chǎn)登記綜合辦理區(qū)辦理舊房過(guò)戶手續(xù)。他們只需自掏腰包7萬(wàn)元，就把30多年房齡的老屋換成了新房。
讓住房像家電一樣“以舊換新”。去年下半年，紹興諸暨市在全省首創(chuàng)“房票+換購(gòu)券”形式，開(kāi)展商品住房“以舊換新”，今年浙江多個(gè)城市啟動(dòng)或迭代該項(xiàng)機(jī)制——由評(píng)估機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化評(píng)估舊房?jī)r(jià)格，地方國(guó)企以“房票”形式收購(gòu)舊房，相關(guān)部門(mén)提供換購(gòu)激勵(lì)，一系列配套政策助推二手房置換，激活樓市一池春水。
老百姓體感如何?各地政策有何特點(diǎn)?記者分頭走訪寧波、紹興、麗水、湖州等地，感受各地住房換新熱潮。
疏通樓市“梗阻”
圓百姓新居夢(mèng)
王萍的舊房位于寧波海曙區(qū)的鐵路寧波站附近，底層是商鋪，樓層在8樓。“上了年紀(jì)之后，膝關(guān)節(jié)不行，下趟樓都要好大的決心?！彼f(shuō)。
商住一體且房齡老、沒(méi)電梯，這套房子是二手房市場(chǎng)上典型的“老大難”房源。掛牌1年多，只等來(lái)了1位看房人，最后也沒(méi)成交。
今年9月，得知寧波市六區(qū)推出商品住房“以舊換新”活動(dòng)，老兩口打定主意：與其猶豫觀望等拆遷，不如嘗試一把新政策。登記報(bào)名首日，他們一大早就去現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)。
“76平方米，收購(gòu)估價(jià)近120萬(wàn)元，折合每平方米超過(guò)1.5萬(wàn)元，比心理預(yù)期高不少。除了近120萬(wàn)元的抵價(jià)券以外，我們還能拿到5%也就是6萬(wàn)元左右的換購(gòu)券?！崩蟽煽诤軡M意。手持這筆房款，他們看中了寧波奉化區(qū)一套122平方米的現(xiàn)房，“再加7萬(wàn)元就能拿下，對(duì)我們和兒女都沒(méi)負(fù)擔(dān)?！?/p>
湖州吳興區(qū)的劉先生也面臨類似情況，“房齡超過(guò)20年，內(nèi)部裝修也舊了，我們3年前就想換房。”他說(shuō)。然而，老房子難出手，買(mǎi)新房錢(qián)就湊不夠。
乘著新政策的東風(fēng)，他在補(bǔ)了部分差價(jià)后順利換購(gòu)了老小區(qū)附近的樓盤(pán)，72平方米的舊房換成115平方米的新房，視野好、有電梯、周邊配套齊全，“三室兩廳兩衛(wèi)，孩子們回來(lái)也有寬敞的房間?！?/p>
湖州城市集團(tuán)下屬房總集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)何蕾觀察到，參與“以舊換新”的客戶有相似的需求，他們多數(shù)對(duì)價(jià)格比較敏感。置換中小面積戶型較多，集中在85至120平方米，補(bǔ)差金額多在30萬(wàn)元以內(nèi)。不少客戶想盡快住進(jìn)新房，減少過(guò)渡期的租房成本，因此大多選擇現(xiàn)房房源。
“以舊換新”政策的出臺(tái)，不僅回應(yīng)了老百姓的改善型需求，讓住房從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，更是打通了一二手房市場(chǎng)的樓市“梗阻”。
多個(gè)房產(chǎn)交易平臺(tái)10月數(shù)據(jù)顯示，麗水二手房掛牌均價(jià)約每平方米1.31萬(wàn)元，環(huán)比微漲0.15%。麗水市安居客門(mén)店負(fù)責(zé)人介紹，目前二手房實(shí)際成交以自住需求為主，投資客減少。
麗水在全省較早試水住房“以舊換新”政策，第一期從去年10月至今年3月。今年4月印發(fā)的《持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》為“以舊換新”提供稅費(fèi)補(bǔ)貼等政策支持。第二期活動(dòng)從今年8月至明年4月，首批收購(gòu)100套住房，一周內(nèi)名額即報(bào)滿。
全省各地住房“以舊換新”熱度不小，顯著拉高了新房市場(chǎng)的活躍度。
在諸暨，前二期活動(dòng)報(bào)名參加戶數(shù)達(dá)1023戶，共帶動(dòng)新建商品住宅銷售483套，兌付“房票+換購(gòu)券”資金4.5億元，新房銷售金額11.2億元，還帶動(dòng)家裝市場(chǎng)消費(fèi)1.93億元。
在寧波，首期活動(dòng)計(jì)劃收購(gòu)舊房500套，短短一周時(shí)間，就有3175套舊房報(bào)名登記，場(chǎng)面火熱。寧波市房產(chǎn)市場(chǎng)管理中心的最新成交數(shù)據(jù)顯示，10月寧波市六區(qū)成交新建商品住宅1023套，創(chuàng)近七個(gè)月來(lái)的新高。
一位寧波在售樓盤(pán)負(fù)責(zé)人介紹，近期前來(lái)看房、選房的市民明顯變多了。根據(jù)活動(dòng)流程，大多數(shù)換房人有望在年末完成新房網(wǎng)簽。
選擇更多、優(yōu)惠加量
政策菜單迭代升級(jí)
眼下，諸暨市已經(jīng)啟動(dòng)第三期“以舊換新”活動(dòng)，迭代兩次的換購(gòu)機(jī)制更加全面——覆蓋全市37個(gè)樓盤(pán)，套數(shù)從第二期的300套增加到500套。
舊和新，怎么界定?在諸暨，舊房范圍界定為老城區(qū)核心區(qū)域、2005年前建成且面積不超過(guò)144平方米的商品住房；新房范圍進(jìn)行了大膽突破，市內(nèi)取得《商品房預(yù)(現(xiàn))售許可證》的新建商品住宅，都可以換購(gòu)。
“由于舊房由地方國(guó)企統(tǒng)一收購(gòu)，以往這類活動(dòng)的最大阻礙，就是僅限購(gòu)買(mǎi)國(guó)企開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)，區(qū)域、戶型和價(jià)格的可選空間不大。如今，我們摒棄了這種‘內(nèi)部消化’的做法，敞開(kāi)大門(mén)建立換購(gòu)新房清單庫(kù)?！敝T暨市住建局負(fù)責(zé)人說(shuō)。
在資金方面，諸暨市采用“房票+換購(gòu)券”形式，提供評(píng)估價(jià)值10%、最高不超過(guò)10萬(wàn)元的換購(gòu)補(bǔ)貼。有多套舊房的市民，還可以疊加使用多張“房票”和“換購(gòu)券”。
同時(shí)，“以舊換新”與原有的購(gòu)房激勵(lì)有所結(jié)合。符合“支持多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼”政策的換房人，按“就高不重復(fù)”的原則，“二孩”“三孩”換房家庭最高可分別享受20萬(wàn)元、40萬(wàn)元的補(bǔ)貼，進(jìn)一步激發(fā)參與熱情。
各地政策與之相似，但因“城”而異。
麗水第一期的舊房收購(gòu)范圍限于老城區(qū)內(nèi)，新房也僅有一個(gè)項(xiàng)目參與。第二期將范圍擴(kuò)展至三大區(qū)塊，包括2014年前建設(shè)的舊房，年限更短、覆蓋更廣；新房則將市屬國(guó)企所有項(xiàng)目列入新房“菜單”，涵蓋從剛需“小兩居”到改善大戶型等多種房源。
同時(shí)，提升資金抵扣比例，加大補(bǔ)貼力度。第二期將舊房總價(jià)抵扣新房總價(jià)的比例從70%提升至80%，允許用一套或多套舊房置換一套或多套新房、用舊房總價(jià)全額抵扣新房配套車位和儲(chǔ)藏間費(fèi)用。對(duì)于今年完成換新的企業(yè)或個(gè)人，還給予舊房交易稅費(fèi)留存地方部分100%補(bǔ)貼。
相比諸暨、麗水的迭代政策，紹興、湖州、寧波今年首次在中心城區(qū)嘗試住房“以舊換新”，有不少創(chuàng)新探索。
紹興上虞區(qū)不僅推出和諸暨同樣的政策，允許換購(gòu)區(qū)內(nèi)所有已獲預(yù)售許可的新房，還允許把換購(gòu)新房的資格轉(zhuǎn)讓給父母、子女等直系親屬，進(jìn)一步釋放換購(gòu)潛力。
湖州推出“舊房返租”政策，居民在入住新房前，可選擇按市場(chǎng)評(píng)估租金返租舊房?！皳Q房人普遍面臨找房周期長(zhǎng)、短期租賃不穩(wěn)定、多次搬家耗時(shí)耗力等問(wèn)題。通過(guò)返租舊房，居民可以平穩(wěn)度過(guò)裝修和等房期?！焙卫僬f(shuō)。此外，湖州還允許將收舊資金通過(guò)公證贈(zèng)予直系親屬，進(jìn)一步增強(qiáng)政策的靈活性。
由于報(bào)名戶數(shù)眾多，寧波設(shè)置了“多子女家庭優(yōu)先”原則：同等條件下，名額優(yōu)先分配給多子女家庭，剩余名額以公證搖號(hào)的方式分配給其他家庭。10月5日公證搖號(hào)時(shí)，3000多戶家庭中就有282戶多子女家庭優(yōu)先入圍。
此外，寧波、湖州等地住建部門(mén)還要求房企必須給予“以舊換新”客戶正常的銷售優(yōu)惠、折扣等，不得對(duì)這批客戶所購(gòu)的新房漲價(jià)，并對(duì)相關(guān)房源價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管。
舊房收購(gòu)之后
盤(pán)活資產(chǎn)是關(guān)鍵
評(píng)估舊房?jī)r(jià)格，一頭連著老百姓的置換資金，一頭連著地方國(guó)企的收購(gòu)壓力，是“以舊換新”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
記者從多地住建部門(mén)了解到，評(píng)估環(huán)節(jié)一般通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)建立專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)庫(kù)，在市民登記報(bào)名時(shí)，選擇3家機(jī)構(gòu)對(duì)擬收購(gòu)的舊房開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘、評(píng)估交易價(jià)格，最終取平均值，總體略高于市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)。
“‘以舊換新’重在滿足居民的改善性住房需求、促進(jìn)一二手房市場(chǎng)循環(huán)暢通?！笔〗ㄔO(shè)廳房產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“同時(shí)，各地也要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和企業(yè)、群眾意愿，因地制宜搭建平臺(tái)、出臺(tái)支持政策?！?/p>
畢竟，“以舊換新”活動(dòng)一定程度上給國(guó)企的承受能力帶來(lái)挑戰(zhàn)。
寧波城投置業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人算了筆賬：寧波首期收購(gòu)的500套舊房，按每套150萬(wàn)元計(jì)算就需7.5億元。
多地國(guó)企負(fù)責(zé)人表示，目前落實(shí)收購(gòu)資金是最大的壓力，希望能得到更多政策支持。比如設(shè)立住房“以舊換新”專項(xiàng)金融理財(cái)產(chǎn)品，降低融資利率；設(shè)立專項(xiàng)債用于支持收購(gòu)舊房等。
麗水市城投置業(yè)(實(shí)業(yè))公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理張賽哲則提議：“期待有更多稅收支持，幫助國(guó)企減輕資金壓力?！?/p>
盤(pán)活舊房資產(chǎn)，是緩解資金壓力的關(guān)鍵。不過(guò)，收購(gòu)的舊房分散在不同區(qū)域，難以統(tǒng)一開(kāi)發(fā)利用，若分別改造、裝修和出租，資金回籠相對(duì)緩慢。
諸暨找到了兩條路徑，一是將地段優(yōu)異、生活便捷的高品質(zhì)舊房，以低于市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)先向住房困難群體出租，并實(shí)施專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理,剩余舊房按市場(chǎng)價(jià)面向社會(huì)出租。二是將收購(gòu)的舊房用于資產(chǎn)抵押融資，降低國(guó)企融資成本，推動(dòng)存量資源向可持續(xù)收益轉(zhuǎn)化。
“我們也要用綜合的眼光來(lái)看，通過(guò)‘以換代拆’，滾動(dòng)式帶動(dòng)成片置換，能夠?yàn)楹罄m(xù)城市更新提高效率、降低成本。”諸暨市住建局負(fù)責(zé)人說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士提出，除了市場(chǎng)化租賃外，還可以考慮多元化運(yùn)營(yíng)。比如，對(duì)照住建部提出的“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)舊房進(jìn)行場(chǎng)景化設(shè)計(jì)，打造成所在老小區(qū)的“舊改樣板”，形成標(biāo)準(zhǔn)化施工方案，以此開(kāi)辟裝配式裝修和舊房改造等業(yè)務(wù)。
未來(lái)，商品住房“以舊換新”還將繼續(xù)擴(kuò)面。業(yè)內(nèi)人士建議，不同市縣的國(guó)企可以打造“跨區(qū)域置換聯(lián)盟”，共享房源庫(kù)滿足客戶需求，實(shí)現(xiàn)“跨城區(qū)置換”。為此，還需明確跨區(qū)域置換的稅費(fèi)減免、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，打破區(qū)域壁壘，盤(pán)活不同城市的存量住房。
破解存量住房流動(dòng)性難題
虞曉芬
浙江多地推出的住房“以舊換新”政策，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性減弱、居民“賣舊買(mǎi)新”需求難以滿足的突出問(wèn)題精準(zhǔn)施策，兼具“惠民生”與“穩(wěn)市場(chǎng)”雙重導(dǎo)向，是一項(xiàng)重要的政策創(chuàng)新。
從政策機(jī)制看，“以舊換新”通過(guò)“市場(chǎng)定價(jià)+國(guó)企收購(gòu)+政策讓利”的組合拳破解僵局：以市場(chǎng)價(jià)評(píng)估舊房?jī)r(jià)值，避免二手房過(guò)低價(jià)格拋售的非理性交易；地方國(guó)企以“房票”收購(gòu)舊房，將舊房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化為定向“房票”；疊加換購(gòu)激勵(lì)政策降低居民置換成本，將居民潛在改善需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際交易需求，既尊重市場(chǎng)規(guī)律，又填補(bǔ)了市場(chǎng)失靈缺口，是市場(chǎng)承壓期剛?cè)岵?jì)的積極嘗試。
政策實(shí)施已顯現(xiàn)出多方面的積極效果：一是激活了市場(chǎng)流動(dòng)性，通過(guò)釋放改善型需求，為新房市場(chǎng)注入客源，又減少了二手房掛牌量，有助于形成一二手房市場(chǎng)的良性循環(huán)；二是滿足了居民，特別是老年群體、工薪家庭對(duì)提升居住品質(zhì)的迫切需求，多層住宅換成了電梯房，老舊住宅換成了新房，具有顯著的民生改善意義；三是加快了保障性住房供給，老舊住宅經(jīng)過(guò)改造、裝修出租給保障對(duì)象，有利于加快解決各地新市民、青年群體等住房困難；四是提升了城市發(fā)展質(zhì)量，鼓勵(lì)居民從老舊住房向配套設(shè)施更完善的新區(qū)或新房轉(zhuǎn)移，有助于優(yōu)化城市空間布局，改善社區(qū)環(huán)境，并與城市更新、養(yǎng)老宜居等長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)相契合。
住房“以舊換新”是房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓階段的創(chuàng)新性探索。在市場(chǎng)化原則下國(guó)企參與資產(chǎn)收儲(chǔ)，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。充分發(fā)揮了地方國(guó)企的“穩(wěn)定器”作用，也充分體現(xiàn)了各地政府積極作為。破解存量住房流動(dòng)性難題，同步回應(yīng)民生改善需求，為全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展向新模式轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的“浙江經(jīng)驗(yàn)”。(作者為浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng))
