今年以來，公募REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)市場迎來了一系列標(biāo)志性動作。

　　一方面，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式申報獲受理，市場正式邁入“基建+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的新階段，其中，就包括以合肥銀泰百貨為底層資產(chǎn)的REITs；另一方面，在發(fā)行端，5單REITs項目集中終止或撤回，標(biāo)志著市場生態(tài)從“重數(shù)量”向“重質(zhì)量”的深刻轉(zhuǎn)變。

　　REITs的本質(zhì)是將缺乏流動性的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為可上市交易的金融產(chǎn)品。對于地方政府而言，這不僅是融資手段的創(chuàng)新，更是構(gòu)建“投資—運(yùn)營—退出—再投資”良性循環(huán)的關(guān)鍵。

　　在這一“擴(kuò)容”與“提質(zhì)”并行的關(guān)鍵節(jié)點，近日，安徽省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)提質(zhì)擴(kuò)容的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，這也是全國首個以省政府名義推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作的系統(tǒng)性文件，被國家發(fā)展改革委投資司發(fā)各地參考學(xué)習(xí)。

　　《若干措施》的亮點在于“協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制”的端口前移。從強(qiáng)化項目前期培育，到優(yōu)化受理申報機(jī)制，再到加快推動發(fā)行上市，安徽省明確提出要“健全民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制”，這種從“企業(yè)單打獨斗”變?yōu)椤罢钆_賦能”的模式，能有效降低企業(yè)發(fā)行REITs的制度性交易成本，讓真正有潛力的資產(chǎn)能依法合規(guī)地進(jìn)入資本市場，從而更好地盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資。

　　在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨分化與調(diào)整特別是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的當(dāng)下，地方財力普遍面臨緊平衡狀態(tài)，地方投融資平臺的清理和轉(zhuǎn)型持續(xù)推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資模式也在發(fā)生深刻變化。

　　安徽省在全國首次由省級政府層面發(fā)文推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)容提質(zhì)，就是探路基建投融資更加市場化、多元化、更可持續(xù)的一個重要嘗試。

　　公募REITs是資產(chǎn)證券化的一種有效路徑，而以基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，面向資本市場籌集資金，這當(dāng)中的想象空間確實很大。

　　安徽省以一系列舉措務(wù)實推進(jìn)資產(chǎn)證券化，并將REITs納入今年的萬家企業(yè)資本市場培訓(xùn)專項行動。

　　善用資本市場，撬動“流動性溢價”，自然會為區(qū)域的發(fā)展聚合更多要素和資源。

　　讓沉睡的資產(chǎn)流動起來

　　REITs作為一種重要的金融工具，已成為推動新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要融資方式。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金的簡稱。具體來說，是在證券交易所公開發(fā)行交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益，轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的、可上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益型、強(qiáng)制分紅的封閉式公募基金。

　　簡單來說，就是將基礎(chǔ)設(shè)施項目拆分成小份額公開發(fā)行和上市交易，投資人通過持有公募基金份額間接持有基礎(chǔ)設(shè)施項目，參與項目投資并獲取回報。

　　公募REITs在法律和金融本質(zhì)上是一種權(quán)益性、永續(xù)性的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。其核心邏輯在于，將能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的實體資產(chǎn)(或權(quán)益)，通過結(jié)構(gòu)化安排，轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可公開交易的基金份額。這不僅實現(xiàn)了非標(biāo)資產(chǎn)的流動性飛躍，更完成了其在公開市場的價值發(fā)現(xiàn)。

　　公募REITs被譽(yù)為“資產(chǎn)的IPO”，是一種有效盤活存量資產(chǎn)的金融工具，能讓規(guī)模龐大的“沉睡”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)獲得流動性溢價，再將收回的資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。

　　從短期來看，有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具；從長期來看，有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，拓寬直接融資渠道，降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資更加市場化、更可持續(xù)發(fā)展。

　　眼下，國內(nèi)公募REITs市場已步入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的常態(tài)化發(fā)展階段，市場規(guī)模較2024年末實現(xiàn)翻倍，成為資本市場存量盤活的核心工具之一。

　　根據(jù)華西證券統(tǒng)計，截至2026年1月30日，國內(nèi)已上市的公募REITs數(shù)量達(dá)78只，總市值2287億元，流通市值為1247億元，另有37只產(chǎn)品待上市。

　　“政府搭臺”為什么重要

　　回顧2026年初集中終止的REITs案例，其中相當(dāng)一部分并非資產(chǎn)質(zhì)量不佳，而是在合規(guī)性手續(xù)、國資轉(zhuǎn)讓流程、稅收處理等歷史遺留問題上“卡了殼”。

　　REITs發(fā)行涉及規(guī)劃、國土、財政、稅務(wù)、國資等多個部門，原始權(quán)益人往往需要花費(fèi)大量精力在跨部門的溝通協(xié)調(diào)上。

　　安徽省出臺的《若干措施》明確了從項目前期培育到完善儲備項目庫、優(yōu)化申報機(jī)制、強(qiáng)化財稅支持等一系列保障措施。比如，推動發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人開展REITs導(dǎo)向的底層資產(chǎn)篩選、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計、投融資方案策劃，對具有一定收益、發(fā)行上市前景良好的項目提前做好輔導(dǎo)培育；常態(tài)化開展REITs項目儲備，分級分類系統(tǒng)梳理權(quán)屬清晰、資產(chǎn)完整、運(yùn)營穩(wěn)定、收益良好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成“意向參與一批、啟動準(zhǔn)備一批、上市發(fā)行一批、擴(kuò)募提升一批”滾動推進(jìn)機(jī)制。

　　在申報方面，將進(jìn)一步優(yōu)化流程，省發(fā)展改革委、安徽證監(jiān)局將明確專人對接、簡化工作流程，同步委托咨詢評估機(jī)構(gòu)開展評估、征求項目所在地政府和省有關(guān)部門意見，對符合條件的項目及時上報國家發(fā)展改革委。

　　在申報過程中，省發(fā)展改革委、安徽證監(jiān)局持續(xù)加強(qiáng)向上對接、跟進(jìn)服務(wù)，幫助指導(dǎo)發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人進(jìn)一步完善申報材料，推動盡快達(dá)到發(fā)行條件。

　　值得關(guān)注的是，《若干措施》還提到，將REITs納入全省萬家企業(yè)資本市場業(yè)務(wù)培訓(xùn)專項行動，聯(lián)合滬深交易所、基金管理人、中介機(jī)構(gòu)等定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和政策解讀，積極宣傳推介典型經(jīng)驗和成功案例，不斷提升各方參與意愿和能力。

　　加大財稅支持力度，真金白銀地給予獎補(bǔ)和稅收減免?！度舾纱胧诽岢?，在符合有關(guān)法律法規(guī)及政策要求的前提下，落實REITs試點稅收政策，對符合《公共基礎(chǔ)設(shè)施項目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定條件和標(biāo)準(zhǔn)的項目，可按照規(guī)定享受企業(yè)所得稅減免。2028年底前，對安徽省成功發(fā)行REITs產(chǎn)品發(fā)起人(原始權(quán)益人)一次性給予500萬元獎勵。將REITs基金管理機(jī)構(gòu)納入省服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)專項資金支持范圍。

　　針對已上市REITs，《若干措施》提出，鼓勵已上市REITs 發(fā)起人(原始權(quán)益人)通過擴(kuò)募等方式籌集資金，購入行業(yè)同類項目以及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項目。支持通過擴(kuò)募等方式跨區(qū)域整合存量資產(chǎn)，做大做強(qiáng)REITs產(chǎn)品，打造資本運(yùn)作平臺。優(yōu)化擴(kuò)募申報流程，提高申報效率。

　　探索發(fā)展多層次REITs市場

　　從2025年12月31日商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點政策發(fā)布，到之后的首批產(chǎn)品陸續(xù)上報，歷時僅一個月。

　　2月初，上海證券交易所網(wǎng)站顯示，首批9單商業(yè)不動產(chǎn)REITs的申報獲受理，同期深圳證券交易所受理1單商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報。10單商業(yè)不動產(chǎn)REITs合計擬募資377億元。其中，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金位列首批申報項目名單，其底層資產(chǎn)為合肥銀泰中心，估值約43億元。

　　專家認(rèn)為，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的啟動，這一金融工具的適用范圍實現(xiàn)了關(guān)鍵性擴(kuò)容。優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)如購物中心、寫字樓、酒店等，將具備通過公開上市實現(xiàn)盤活的可行路徑。

　　未來，多樣化、多層次REITs市場的探索，或?qū)⒊蔀槌B(tài)，在地方政府的支持推動下，更多符合條件的民間投資項目有望進(jìn)一步提速上市。

　　《若干措施》提出探索發(fā)展多層次REITs市場，鼓勵各類基金主導(dǎo)或參與設(shè)立不動產(chǎn)投資信托基金籌備階段基金(Pre-REITs)，提前培育孵化優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。支持符合條件的項目發(fā)行機(jī)構(gòu)間REITs(持有型不動產(chǎn)ABS)，構(gòu)建Pre-REITs孵化、機(jī)構(gòu)間REITs培育到公募REITs上市的梯次推進(jìn)體系。

　　此外，《若干措施》還明確提出激發(fā)民營企業(yè)積極性，建立健全民間投資項目發(fā)行REITs專項協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制，實行靠前服務(wù)、主動協(xié)調(diào)、申報單列，幫助民間投資項目完善投資管理合規(guī)手續(xù)，加快推動解決項目培育中的問題，支持更多符合條件的民間投資項目發(fā)行上市。