物業(yè)狀告業(yè)主討要物業(yè)費，業(yè)主稱物業(yè)服務不到位

法院以“按質論價”為依據，判決物業(yè)費打7折

業(yè)主因物業(yè)公司服務不完善、不到位拒而交物業(yè)費，物業(yè)公司又因為部分業(yè)主不交物業(yè)費而降低服務質量，這常常導致物業(yè)管理工作進入“死循環(huán)”。近日，金壇法院對一起物業(yè)費糾紛案件作出了判決，法院對物業(yè)服務也要“按質論價”為依據，判決物業(yè)費打7折。這一判決結果令雙方都滿意，平衡了物業(yè)服務與業(yè)主權益間的“天平”。

前不久，金壇一家物業(yè)公司以討要物業(yè)費為由，將其所服務的小區(qū)一位業(yè)主告訴法庭，要求該業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定，交清從2014年至2016年3年的物業(yè)費共計1812元。

被告業(yè)主劉某稱，小區(qū)物業(yè)公司沒有按照合同約定提供相應質量的服務，導致小區(qū)環(huán)境臟亂差、基礎設施損毀無人維護、保安年齡較大不能正常履行職責等，而且因樓頂排水問題導致自家多處被雨水浸泡，曾多次與物業(yè)公司協(xié)商，但一直未予解決。

為了證明自己的觀點，該業(yè)主向法庭出示了大量小區(qū)物業(yè)服務不到位的照片。

法院經審理查明，劉某至今拖欠物業(yè)公司3年的物業(yè)服務費共1812元，物業(yè)公司多次在小區(qū)內公示催要，劉某一直沒有交。但劉某所在小區(qū)確實存在業(yè)主在公共區(qū)域支鍋造飯，衛(wèi)生無人管理、綠化帶任由業(yè)主種菜等物業(yè)未盡管理職責的情況。

金壇法院經審理后認為，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同真實有效，對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)公司應當按照約定為被告所在小區(qū)提供相應的物業(yè)服務，業(yè)主也應在享受了物業(yè)公司提供的服務后，履行給付物業(yè)費的義務。

但是，業(yè)主提供證據證明，物業(yè)公司對小區(qū)內的公共衛(wèi)生、綠化未盡管理職責，物業(yè)服務存在不足之處。因此，物業(yè)要求業(yè)主足額交納物業(yè)費顯然不妥。

鑒于物業(yè)公司在服務方面有瑕疵，依照《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定的物業(yè)服務收費應當遵循費用與服務水平相適應的原則，應對服務存在瑕疵的物業(yè)費進行酌減。法院認為，業(yè)主按物業(yè)費標準的70%交納物業(yè)費為宜。

最終，法院一審判決業(yè)主劉某支付物業(yè)公司物業(yè)費1268元。

律師解讀

“按質論價” 體現法官自由裁量權

在以往的很多類似物業(yè)糾紛中，法院的判決往往是一邊倒：物業(yè)公司為業(yè)主提供了物業(yè)服務，業(yè)主按期繳納物業(yè)費是一種義務。至于業(yè)主提出的物業(yè)服務不到位、服務質量有瑕疵等問題，法院主張業(yè)主另行起訴。所謂的“一碼事歸一碼事。”但是，法院的這種觀點很難得到廣大業(yè)主的認同。因為在實際操作中，物業(yè)服務質量很難用標準來量化。

而此次金壇法院的這個物業(yè)收費“按質論價”的觀點，卻一下子吸引了很多業(yè)主的目光。那么，按質論價的觀點是基于怎樣的一種物業(yè)服務關系？論價的比例如何確定、這是否體現了法官的自由裁量權呢？

對此， 江蘇瑞江律師事務所主任律師吳波認為，物業(yè)服務單位為居民小區(qū)提供物業(yè)服務，雙方建立的是一種服務合同。我國合同法規(guī)定，提供產品或服務的一方，提供的產品或服務的質量不符合約定的，應當承擔違約責任，違約責任包括繼續(xù)履行、賠償損失、減少價款等等方式。

物業(yè)服務單位在過往的一段時間所提供的服務臟亂差，不符合約定的要求，一定程度上構成違約。但是，時間無法逆轉，物業(yè)服務單位不可能重來一遍，因此可以采取減少價款的方式來承擔違約責任。

這一點在國務院頒布的《物業(yè)管理條例》中也充分體現，即：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。所以，吳波律師認為，本案判決調整物業(yè)費標準是恰當的，有法律依據的。

而且，吳波還認為，根據案件具體情節(jié)如何確定“按質論價”的比例，這屬于法官行使自由裁量權。

“法官沒有拒絕裁判的權利，當法律沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確的時候，法律賦予法官進行自由裁量的權力?！眳遣ㄕf，但是，自由裁量權的行使，應當依據立法本意、法律精神、以及法律適用原則，秉持普適的道德標準、價值判斷以及內心良知，遵循經驗法則，運用邏輯推理方法，對案件事實認定、法律適用以及程序指揮等事項進行選擇和判斷，并最終作出合法、公平、合理的裁判。

本案中，法官認為，就物業(yè)公司提供物業(yè)服務的服務標準、質量等實際情況，不符合物業(yè)服務合同約定及標準，應根據公平原則，減少物業(yè)公司主張的物業(yè)服務費，并最后酌情確定業(yè)主按照70%支付。而“打七折”這一判決結果，在各地物業(yè)費糾紛司法實務中也較為普遍，也能平衡雙方當事人的利益，化解糾紛。事實上，達到了定紛止爭的效果。

教你一招

業(yè)主要證明物業(yè)服務差該如何舉證

當前，物業(yè)服務單位都是營業(yè)性企業(yè)，為了追求收益最大化，往往會減少經營成本，降低服務標準。比如，地面清掃不到位，小區(qū)綠化帶沒有及時修剪，小區(qū)監(jiān)控設施損壞沒有及時修理等等。但是，一旦發(fā)生物業(yè)糾紛，小區(qū)業(yè)主只能口頭陳述，卻拿不出有力的證據進行佐證。

因此，作為業(yè)主，平時若發(fā)現物業(yè)服務不到位的現象，可以及時采取拍照、攝像等方式以固定證據，如果有條件的，也可以進行現場公證。若涉及到影響公共設施、私人財產毀損、滅失等情況，也可以及時聯(lián)系社區(qū)居委會、派出所、房管局或者有關設備設施的主管政府機關到場察看，由第三方固定事實證據。

這些固定好的證據業(yè)主可以自己保存，也可以交由業(yè)委會、社區(qū)等第三方機構保存。今后一旦發(fā)生物業(yè)服務糾紛，這些證據就是業(yè)主維權的利器。

多知一點

有些不歸物業(yè)管的事不能勉為其難

前幾天，懷德橋附近某小區(qū)業(yè)主萬女士想要搬家，物業(yè)公司保安卻將她請的搬家公司車子堵在小區(qū)里不放行。要搬家先把物業(yè)費結清。

原來，萬女士已經拖欠了物業(yè)公司5年的物業(yè)費。物業(yè)當然不能放她走?？墒?，萬女士卻稱，之所以不交物業(yè)是，是因為自家房子漏水，物業(yè)不聞不問。所以才不交物業(yè)費。雙方爭執(zhí)不下，急著搬家的萬女士撥打了110報警。

后經了解，萬女士是該小區(qū)某棟頂樓的住戶，幾年前開始因房屋漏水問題向物業(yè)反映，一直沒有得到解決，萬女士就此事以后再沒有交過物業(yè)費，這幾年應繳的物業(yè)費已經累計達到萬元。物業(yè)曾經為此上門，萬女士沒有同意繳費。這次趁萬女士賣房搬家，物業(yè)保安將萬女士攔下要求萬女士先將物業(yè)費繳完再搬。

據了解，很多業(yè)主不清楚物業(yè)合同具體條款，不明白物業(yè)公司的權利義務，一些業(yè)主認為物業(yè)所有問題都能解決。比如，物業(yè)公司遇到的最麻煩的是房子出現質量問題，業(yè)主要求物業(yè)去解決。

對此，瑞江律師事務所律師汪小芳認為，房屋是開發(fā)商提供的特殊商品，因此房屋質量的保證義務屬于開發(fā)商的合同責任，并非是小區(qū)物業(yè)服務單位的合同義務。物業(yè)服務單位只針對業(yè)主共有的設施設備、公共場地、小區(qū)綠化、公共區(qū)域衛(wèi)生等提供維護、養(yǎng)護、管理和秩序維護的服務，并不涉及到屬于業(yè)主自有的房屋或房屋附屬設施。

當然，由于開發(fā)商與物業(yè)服務單位需要交接小區(qū)建設的全套資料，物業(yè)單位比業(yè)主更有便利聯(lián)系到開發(fā)商和維護保養(yǎng)單位。

因此，業(yè)主可以在遇到房屋、附屬設施以及公共設施發(fā)生質量問題時，及時向物業(yè)服務單位反映，物業(yè)服務單位有義務及時聯(lián)系開發(fā)商或維修單位進行處理。

當然，如果物業(yè)服務合同中明確約定，為業(yè)主提供房屋及附屬設施維修保養(yǎng)服務的，業(yè)主也可以要求物業(yè)服務單位履行義務。