江蘇南京新街口，36歲“高齡”的佳匯大廈正經(jīng)歷一次“新生”：寧德時代全資子公司——時代電服注冊于此，鏈上企業(yè)迪爾出行入駐辦公……以這里為原點，企業(yè)換電業(yè)務(wù)版圖正在鋪開。

　　“去年，以寧德時代換電生態(tài)江蘇區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈項目等為代表，玄武區(qū)高能級項目實現(xiàn)歷史性突破?！苯眨暇┬鋮^(qū)招商引資“提質(zhì)增效年”推進(jìn)大會披露，2025年，玄武招引優(yōu)質(zhì)項目117個，完成全年目標(biāo)的106.1%；獲評市級高能級項目9個，是2024年入選數(shù)的3倍。

　　近年來，南京將高能級項目招引作為重點，聚焦主體能級高、投資體量大、產(chǎn)業(yè)帶動強(qiáng)的項目。面對新一輪城市競爭，當(dāng)新城新區(qū)憑借空間優(yōu)勢和政策紅利，成為一眾優(yōu)質(zhì)項目落地的“優(yōu)選項”，老城玄武何以逆勢突圍，接連斬獲高能級項目?當(dāng)招商不再拼“真金白銀”，老城區(qū)能拼什么?

　　載體煥新，激活產(chǎn)業(yè)空間

　　“中華第一商圈”的黃金招牌下，南京新街口亦有成長煩惱：作為街道自管自營的樓宇，佳匯大廈長期面臨業(yè)態(tài)老化、能耗高企的困境，近三年平均空置率超過50%。常規(guī)的“刷墻換燈”式改造，顯然無法破解其發(fā)展瓶頸。

　　轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在一次海外招商活動中。新街口街道黨工委書記史慶鋒注意到，碳中和背景下，外企總部選址會將“樓宇綠色認(rèn)證”作為重要考量，這與玄武發(fā)力“江蘇省綠色低碳服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”的方向不謀而合。

　　煥新思路逐漸成形：與其跟風(fēng)做普通的樓宇翻新，不如圍繞綠色低碳做深度改造，打造老城低碳轉(zhuǎn)型的樣板。

　　光伏車棚、能量回饋電梯、外墻保溫系統(tǒng)……一系列技術(shù)植入，讓這棟老樓在煥新歸來時，交出了一份亮眼的“低碳成績單”：光伏車棚預(yù)計年發(fā)電約2.2萬千瓦時，年減碳約13噸；能量回饋電梯可降耗30%至45%；外墻保溫系統(tǒng)讓空調(diào)能耗降低約30%。

　　史慶鋒更看重另一項變化：龍頭寧德時代引領(lǐng)，一批鏈上企業(yè)正在這棟老樓加速集聚。“物理更新不是目的，‘黃金地’要爭‘鉆石產(chǎn)出’。”

　　佳匯大廈的蝶變，是玄武區(qū)以載體更新驅(qū)動產(chǎn)業(yè)升級的生動縮影。老廠房變身科創(chuàng)園，閑置樓宇長成“垂直社區(qū)”。增量用地捉襟見肘的玄武，正通過空間重構(gòu)，推動老城產(chǎn)業(yè)能級躍升。

　　布局未來，打造產(chǎn)業(yè)地標(biāo)

　　如果說“綠色改造”是老城在為高能級項目落地“騰籠換鳥”，那江蘇數(shù)據(jù)交易所的落地，則是一場關(guān)于長期主義的故事。

　　2023年春，徐莊高新區(qū)工作人員頻繁往返于南京、上海，每次回來，手里都多一摞關(guān)于臨港跨境數(shù)據(jù)流動的經(jīng)驗材料。彼時，旁觀者或許不解：為企業(yè)“出?！贝顢?shù)據(jù)平臺，既不直接創(chuàng)收，也難見短期成效，圖什么?

　　“玄武是軟件業(yè)大區(qū)，涉軟企業(yè)超2000家，產(chǎn)業(yè)升級需要新的突破口?！毙鋮^(qū)發(fā)改委主任魏超回憶，當(dāng)時玄武瞄上了一條少有人走的路：數(shù)據(jù)要素市場化配置改革。這條路，不追求立竿見影的稅收，而是著眼于構(gòu)筑未來十年的產(chǎn)業(yè)基石。

　　靜水深流，時間給出最好的答案。當(dāng)年，全國首個“數(shù)據(jù)跨境流通一體化治理平臺”在徐莊建成，“境內(nèi)治理+跨境流動”的雙軌機(jī)制得以構(gòu)建。同年，江蘇國際數(shù)據(jù)港掛牌，配套的“數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)10條”政策和3000萬元扶持資金同步出臺，向市場釋放出清晰的產(chǎn)業(yè)信號。

　　磁極一旦形成，引力便隨之而來?？拼笥嶏w來了，中節(jié)能大數(shù)據(jù)來了，江蘇數(shù)據(jù)交易所、玄武大模型工廠等平臺接連落子。一個規(guī)模約50億元的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群，在老城悄然成形。

　　翻看2025年玄武區(qū)高能級項目名錄，既有寧德時代換電生態(tài)這樣的“小而美”，也不乏中節(jié)能大數(shù)據(jù)這類協(xié)議投資超10億元的“大塊頭”。玄武區(qū)投促局相關(guān)工作人員介紹，2026年，當(dāng)?shù)貙⒗^續(xù)聚焦“人工智能+”、跨境電商、綠色低碳三大賽道，“以‘國際數(shù)碳谷’為引領(lǐng)，還將聚焦碳核算等生產(chǎn)性服務(wù)領(lǐng)域?！?/p>

　　服務(wù)升級，優(yōu)化營商環(huán)境

　　產(chǎn)業(yè)方向有了，物理空間也有了。但這一次，曾經(jīng)最趁手的“拼政策”工具，卻不能再用了。

　　隨著《公平競爭審查條例》等法規(guī)的出臺，延續(xù)多年的“拼政策、拼補(bǔ)貼”的“政策洼地”模式走到了盡頭。真金白銀不能當(dāng)籌碼，老城還能拼什么?

　　2月26日，玄武區(qū)企業(yè)綜合服務(wù)中心揭牌。在這里，企業(yè)從誕生、成長到注銷的全生命周期關(guān)鍵節(jié)點，都有標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)流程兜底。其核心變革在于，將過去“企業(yè)挨個部門跑”的繁瑣流程，轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌蠓T協(xié)同辦”的陪伴式服務(wù)。

　　“企業(yè)辦事最頭疼的跨部門協(xié)調(diào)，現(xiàn)在由我們內(nèi)部跑通?！毙鋮^(qū)企業(yè)綜合服務(wù)中心工作人員程佳佳介紹，這種“受理—協(xié)調(diào)—反饋—回訪”的閉環(huán)，讓企業(yè)能心無旁騖謀發(fā)展。

　　服務(wù)的升級不止于效率，更在于溫度與廣度。以玄武區(qū)推出的“青年人才房票”政策為例，它不僅覆蓋在職人才，更將南京市全日制在校大學(xué)生納入保障范圍。即將畢業(yè)的大學(xué)生，只要在玄武區(qū)購買新房，即可申領(lǐng)3萬元至15萬元的購房補(bǔ)貼。

　　“人才是服務(wù)業(yè)的根基。老城的功能在疏散，但優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務(wù)，是短期內(nèi)搬不走的核心優(yōu)勢?！边@種對人才全周期成長的關(guān)懷，正是構(gòu)筑“近者悅，遠(yuǎn)者來”產(chǎn)業(yè)生態(tài)的關(guān)鍵。

　　“玄武不僅有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，更有貼心的服務(wù)和高效的執(zhí)行力?！敝泄?jié)能大數(shù)據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人道出了企業(yè)的心聲。當(dāng)各地的競爭從明面的“政策優(yōu)惠”轉(zhuǎn)向深層的“營商環(huán)境”和“創(chuàng)新生態(tài)”，誰能提供更穩(wěn)定、更透明、更有溫度的發(fā)展預(yù)期，誰就能贏得這場關(guān)于未來的競賽。玄武正在從企業(yè)的“辦事管家”，變?yōu)楣餐砷L的“城市家人”。

　　在無法外拓的疆域里，綠色是底色，智慧是引擎，服務(wù)是土壤——多重賦能之下，陳舊空間被重新折疊，高密度價值悄然生長。玄武用實踐證明：增量用地或許有限，但空間的想象力是無限的。這場老城新生的實驗，才剛剛開始。