昨天，有微友發(fā)微信咨詢“律師來了”：我是個體戶，租了一套房子做生意?，F(xiàn)在聽說房東欠了銀行錢還不出來，我很擔(dān)心房子會被銀行收去拍賣。

　　我簽的是三年合同，今年是第二年，合同到期有優(yōu)先權(quán)。請問我的這份租房合同會受法律保護(hù)嗎?如果房子真被銀行收走了我該怎么辦?

　　簽約律師鄒永闖：

　　你的問題涉及抵押權(quán)與租賃權(quán)兩層法律關(guān)系。

　　首先，如果房東是拿房子做抵押向銀行貸款的，那么要看是租賃在前還是抵押在前。若租賃早于抵押，那么抵押權(quán)無法對抗租賃權(quán)，你可以繼續(xù)使用房屋;反之，租賃權(quán)無法對抗抵押權(quán)，銀行有權(quán)收走房屋，但你可以依約追究房東違約責(zé)任，要求他賠償違約金。

　　其次，如果房東只是向銀行貸款，并沒有拿這套房屋作為抵押物，那么你的租賃權(quán)當(dāng)然受法律保護(hù)。且根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，即便房東私自將房屋出售還債，你租賃在前，租房合同仍然是合法有效的。

　　另外，簽訂房屋租賃合同時，不管是承租人還是出租方，都有需要注意的地方。

　　對承租人而言，要注意審查以下幾點：

　　1.房東租賃資格。房東是否有權(quán)出租房屋是首要問題，現(xiàn)在不少人承租房屋后再轉(zhuǎn)租，當(dāng)起了二房東，如果處理不當(dāng)，很容易引起糾紛。承租人最好先確認(rèn)房東資質(zhì)，如果是二房東，必須確認(rèn)其已獲得原房東的授權(quán)或書面承諾。

　　2.房屋本身情況。包括房屋有無被抵押、是否通過正常途徑竣工驗收、是否屬于違章建筑、此前有無其他糾紛等。比如有些房屋可能被司法查封或二次出租，在簽訂租約時最好讓房東作出書面承諾，保證沒有上述問題。

　　3.房屋相關(guān)費用。包括水電費、物業(yè)費等費用有無結(jié)清，以及此后這些費用的分擔(dān)方式，都要在租約中注明。

　　4.房屋交付條件及標(biāo)準(zhǔn)。包括交付時間、期限、屋內(nèi)財物的使用等。

　　對出租方來說，問題相對簡單一些：

　　1.租金能否按時繳納。承租方通常都會繳納一定比例的保證金，即便久拖不付，也可通過法律途徑解決。

　　2.是否存在群租問題。在簽訂租賃合同時務(wù)必要注意，要保證承租方將房屋用于群租或其他非法用途時，房東有隨時終止合同并收回房屋的權(quán)利。如果房東發(fā)現(xiàn)承租方存在群租或其他違法行為而不加以制止的，自己也可能面臨行政處罰。

　　3.對房客遺留財物的處理。房東可能會遇上房客突然離去，但還有財物留在屋內(nèi)的情況，如果沒有事先約定，房東是無權(quán)擅自處分房客財物的，那就可能面臨房屋無法另行出租的問題。為了避免因此產(chǎn)生糾紛，最好提前在租賃合同中注明，遇到突發(fā)情況，房東對房客的遺留財產(chǎn)有一定程度的處分權(quán)。

　　答疑簽約律師

　　鄒永闖律師：浙江智仁律師事務(wù)所副主任，擅長建筑房地產(chǎn)、公司并購重組、合同糾紛、公司、金融的訴訟和非訴訟代理。