上個(gè)月底，富春花園小區(qū)業(yè)委會(huì)部分成員通過(guò)邀請(qǐng)招投標(biāo)方式選聘了新的物業(yè)公司。然而，清浦區(qū)住建局卻撤消了該小區(qū)業(yè)委會(huì)部分成員此次選聘物業(yè)的決定。令人感到奇怪的是，小區(qū)大部分業(yè)主對(duì)重新選聘物業(yè)公司并不知情，而小區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)公司稱(chēng)，自己也是在新的《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后才得知這一消息的。這究竟是怎么回事？記者為此展開(kāi)了調(diào)查。

　　社區(qū)記者 金鑫 高玉啟

      1選聘新物業(yè)業(yè)主不知道

　　近日，清浦區(qū)解放東路富春花園小區(qū)不斷有業(yè)主向記者反映，在小區(qū)業(yè)主不知情的情況下，小區(qū)業(yè)委會(huì)日前重新選聘了物業(yè)公司，而此次選聘又被清浦區(qū)住建局否定。還有小區(qū)業(yè)主代表提議罷免部分業(yè)委會(huì)委員。接二連三的怪事讓業(yè)主們有些看不懂。

　　接到反映后，記者近日來(lái)到富春花園實(shí)地走訪(fǎng)。談起小區(qū)更換物業(yè)一事，受訪(fǎng)的多位業(yè)主表示不知情。“區(qū)住建局撤銷(xiāo)選聘物業(yè)的決定，肯定是有依據(jù)的。”業(yè)主李先生猜測(cè)，“這里面是不是有利益糾葛？”

　　而這件事給小區(qū)也帶來(lái)了不小的影響。“物業(yè)服務(wù)明顯不如從前了。”一位業(yè)主說(shuō)，雜草叢生、車(chē)輛亂停的狀況近來(lái)尤為突出，“現(xiàn)在的物業(yè)公司不提高服務(wù)質(zhì)量，更換也無(wú)可厚非。”

　　隨后記者來(lái)到小區(qū)物業(yè)辦公室。物業(yè)公司經(jīng)理張金紅告訴記者，她對(duì)業(yè)委會(huì)選聘新的物業(yè)公司不理解。“小區(qū)選聘新物業(yè)，同等條件下我們有優(yōu)先權(quán)。”可事實(shí)是，業(yè)委會(huì)的做法已經(jīng)讓現(xiàn)有物業(yè)出局。談起小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位，張金紅說(shuō)，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)本來(lái)就低，加之收繳率不高，服務(wù)上肯定會(huì)有瑕疵。

　　2更換物業(yè)業(yè)委會(huì)內(nèi)部意見(jiàn)不一

　　去年，富春花園小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行了換屆選舉。現(xiàn)在的三維物業(yè)公司與上屆業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)合同也于去年到期?？僧?dāng)時(shí)小區(qū)正在進(jìn)行業(yè)委會(huì)換屆選舉，考慮到小區(qū)穩(wěn)定，清安街道辦、富春花園社區(qū)和三維物業(yè)達(dá)成口頭協(xié)議，將物業(yè)服務(wù)延長(zhǎng)至2013年12月底，然后按程序重新選聘物業(yè)。

　　據(jù)了解，小區(qū)現(xiàn)任業(yè)委會(huì)一共有7名成員，其中的4位在新的物業(yè)合同上簽了字，其余3位成員對(duì)此持反對(duì)態(tài)度。

　　主張更換物業(yè)的業(yè)委會(huì)副主任高驥告訴記者，現(xiàn)任物業(yè)管理很差，在小區(qū)很不受歡迎。“新的業(yè)委會(huì)成立后，我們從維護(hù)小區(qū)大部分業(yè)主利益的角度出發(fā)，集體做出更換物業(yè)的決定。”

　　高驥說(shuō)，當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)，業(yè)委會(huì)5人出席，4人在合同上簽字并加蓋業(yè)委會(huì)公章，這符合程序。

　　“并非所有的業(yè)委會(huì)委員都同意這種選聘物業(yè)的方式。”業(yè)委會(huì)主任繆金華認(rèn)為，現(xiàn)任物業(yè)的服務(wù)讓業(yè)主不滿(mǎn)意，這是事實(shí)，但既然是為全體業(yè)主利益考慮，選聘新物業(yè)搞好小區(qū)，那就放到陽(yáng)光下操作，“召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，聽(tīng)取業(yè)主代表的意見(jiàn)。”

　　3業(yè)委會(huì)違規(guī)被住建部門(mén)叫停

　　清浦區(qū)住建局物管科科長(zhǎng)徐茂告訴記者，根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，超過(guò)20萬(wàn)平米以上的住宅項(xiàng)目，必須要由二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)企業(yè)，富春花園小區(qū)有近28萬(wàn)平米的面積，而富春花園業(yè)委會(huì)新簽訂的物業(yè)企業(yè)只有三級(jí)資質(zhì)，也就是說(shuō)存在超資質(zhì)接盤(pán)。

　　“小區(qū)業(yè)委會(huì)部分成員通過(guò)邀請(qǐng)招投標(biāo)方式選聘新物業(yè)企業(yè)，并簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有走正常程序，違反了公開(kāi)、公平、公正原則，也存在違規(guī)行為。”徐茂說(shuō)，基于這兩點(diǎn)，他們撤消了該小區(qū)業(yè)委會(huì)此次選聘物業(yè)的決定。

　　現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例中明確規(guī)定，小區(qū)選聘或者解聘物業(yè)，需要由業(yè)委會(huì)遞交業(yè)主大會(huì)審議批準(zhǔn)。由此可見(jiàn)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)委會(huì)擅自解雇或聘用物業(yè)公司的行為是違規(guī)的，屬于“越權(quán)”。

　　4業(yè)委會(huì)為何不時(shí)“越權(quán)”

　　在現(xiàn)實(shí)中，業(yè)委會(huì)“越權(quán)”違規(guī)的行為經(jīng)常發(fā)生。

　　徐茂告訴記者，有些小區(qū)業(yè)委會(huì)打著維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主利益的旗號(hào)去維權(quán)，實(shí)際上是摻雜了個(gè)人的私利，特別是在選聘物業(yè)企業(yè)方面，表現(xiàn)得尤其突出。

　　“以前業(yè)委會(huì)沒(méi)人愿意去做，但現(xiàn)在大家削尖了腦袋往里面鉆，為啥呀？有利可圖唄。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然業(yè)委會(huì)成員是義務(wù)性質(zhì)，不拿工資，但因?yàn)闃I(yè)委會(huì)掌管著物業(yè)企業(yè)的“生殺大權(quán)”，所以物業(yè)企業(yè)一般不敢得罪業(yè)委會(huì)，甚至還會(huì)籠絡(luò)他們。

　　理論上講，業(yè)委會(huì)本身不具備決定權(quán)，但由于操作中的不規(guī)范，現(xiàn)實(shí)中業(yè)委會(huì)的權(quán)力很大。“有的業(yè)委會(huì)成員擺名了就是找我們要，只要他們要求不過(guò)分，我們一般會(huì)答應(yīng)。”一位物業(yè)經(jīng)理無(wú)奈地表示。記者在采訪(fǎng)中了解到，一些小區(qū)業(yè)委會(huì)成員可以享受到免交物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)的“優(yōu)待”，每月還有交通費(fèi)等補(bǔ)貼。

　　5業(yè)委會(huì)如何監(jiān)管成難題

　　長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)委會(huì)的身份尷尬，既不是自治社團(tuán)，也不是企業(yè)法人，更不是政府機(jī)構(gòu)。缺少法人身份，讓業(yè)委會(huì)的監(jiān)管也成為一道難題。

　　“歸根到底，由于現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī)的不夠健全，對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管目前仍處于空白。”徐茂說(shuō)，按照現(xiàn)行規(guī)定，小區(qū)業(yè)委會(huì)受所屬街道指導(dǎo)，但這個(gè)彈性太大，業(yè)委會(huì)不聽(tīng)，街道一點(diǎn)辦法也沒(méi)有。而且業(yè)委會(huì)違規(guī)，對(duì)業(yè)主造成了侵權(quán)，也沒(méi)有辦法來(lái)追責(zé)，這就導(dǎo)致了業(yè)委會(huì)監(jiān)管缺失。

　　“監(jiān)督業(yè)委會(huì)，業(yè)主責(zé)無(wú)旁貸。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，業(yè)委會(huì)作為全體業(yè)主利益的代表機(jī)構(gòu)，其行為理所當(dāng)然地要接受每個(gè)業(yè)主的監(jiān)督。也就是說(shuō)，對(duì)于業(yè)委會(huì)有損業(yè)主利益的違規(guī)行為，每個(gè)業(yè)主都可以揭發(fā)并提出訴訟。因此，物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，一旦業(yè)委會(huì)的行為傷害到了其他業(yè)主的利益，業(yè)主可以向法院提出訴訟，要求改選新一屆業(yè)委會(huì)。

　　一位物業(yè)經(jīng)理告訴記者，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)看起來(lái)權(quán)力很大的主要原因，在于小區(qū)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的業(yè)主大會(huì)沒(méi)被用好。這主要是業(yè)主的自治意識(shí)較差，疏于參與小區(qū)的管理，甚至連業(yè)主大會(huì)都不參加，從而逐漸養(yǎng)成了由業(yè)委會(huì)代替業(yè)主大會(huì)做決定，權(quán)力由此轉(zhuǎn)移。

　　6可建立第三方監(jiān)督體制

　　徐茂建議，僅靠業(yè)委會(huì)成員的自律和規(guī)章制度的約束，其監(jiān)督效果并不佳。可以考慮在業(yè)委會(huì)運(yùn)作監(jiān)督制度設(shè)計(jì)中引入第三方，建立第三方監(jiān)督體制，是強(qiáng)化對(duì)業(yè)委會(huì)工作監(jiān)督力量的一條有效途徑。作為獨(dú)立于委托方（業(yè)主和業(yè)主大會(huì)）和業(yè)委會(huì)的第三方，對(duì)業(yè)委會(huì)及其組成人員的管理行為進(jìn)行監(jiān)控、督導(dǎo)與評(píng)價(jià)，克服管理工作中的隨意性與盲目性。

　　“如果業(yè)委會(huì)無(wú)法發(fā)揮作用，或者起反作用，不如不要業(yè)委會(huì)。”徐茂說(shuō)，今年新頒布的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定，不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的，可由街道辦事處、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)職責(zé)。

　　“清浦區(qū)閘口街道金倫·匯錦園小區(qū)最近就成立了物業(yè)管理委員會(huì)，代行使業(yè)委會(huì)職責(zé)。”徐茂認(rèn)為，這代表了一種趨勢(shì)和方向。