賬務(wù)不公開，不交物管費(fèi)；服務(wù)不到位，不交物管費(fèi)；管理跟不上，不交物管費(fèi)……年底了，2013年度的物管費(fèi)收繳進(jìn)入尾聲，為不影響收取新一年的物管費(fèi)，各小區(qū)物管都在忙著催繳物業(yè)費(fèi)。這兩天，本報(bào)記者跟著物業(yè)收費(fèi)員親身體驗(yàn)入戶收費(fèi)。從體驗(yàn)精力來(lái)看，各小區(qū)物管費(fèi)雖高低不一，但物管“討薪”之難并不因費(fèi)用的多少而有所差別。
敲6家門只收到2家，還“被打折”
20日晚6點(diǎn)多，清河嘉園小區(qū)大部分業(yè)主家的燈都亮了，物業(yè)公司經(jīng)理徐建高拿起繳費(fèi)登記單，和其他兩位收費(fèi)員開始挨家挨戶觀察業(yè)主家的燈亮沒(méi)亮。小區(qū)650多戶中仍有200多戶業(yè)主沒(méi)有交納2013年度甚至以前的物業(yè)費(fèi)，其中有連續(xù)3年沒(méi)有交的，他們得趕快催收。
“這家燈亮了，有人，快上去看看。”幾個(gè)人蹬蹬蹬三步兩步就到了10幢樓的一戶業(yè)主家里。門敲開，雙方都很客氣，徐建高給這位業(yè)主算起了賬。“物業(yè)費(fèi)是0.4元/平米，你家一年物業(yè)費(fèi)420元，3年沒(méi)交，一共1258元，再給你打個(gè)8折，去掉零頭6塊錢，就1000塊錢吧。”業(yè)主聽完就把繳費(fèi)登記單拿過(guò)來(lái)仔細(xì)看了看，“這家怎么才800元啊？要是這個(gè)價(jià)我今天就交，要不你還得再跑一趟。”徐經(jīng)理猶豫了一會(huì)兒，開了票。
第二、第三家雖然都有人在，但卻都說(shuō)家里管錢的不在，等來(lái)家了再說(shuō)。第三家業(yè)主顯然對(duì)小區(qū)管理很不滿意。物業(yè)正準(zhǔn)備離開，女業(yè)主突然打開門，“門鈴都不裝，還要物業(yè)費(fèi)，不交。”說(shuō)完嘭的一聲就把門關(guān)上了。物業(yè)剛要抬腳走，她又打開門，“小區(qū)里種菜的那么多，等你們鏟了再說(shuō)。”門又關(guān)上了。
又來(lái)到一家，徐建高說(shuō)，這家從2011年以后就沒(méi)有交過(guò)物業(yè)費(fèi)，物業(yè)準(zhǔn)備起訴這位業(yè)主了。敲開這家門，業(yè)主聽說(shuō)是收物業(yè)費(fèi)，便說(shuō)，住進(jìn)來(lái)第一年已經(jīng)全額交了物業(yè)費(fèi)，但小區(qū)管理得太差，小攤點(diǎn)天天有，廣告牌到處設(shè)，車子沒(méi)人管，他實(shí)在想不出交費(fèi)的理由。徐經(jīng)理帶著笑說(shuō)，那物業(yè)要去法院起訴了。“去吧，去吧，你們還是去起訴吧。”這位業(yè)主揮著手說(shuō)道。
時(shí)間快到7點(diǎn)了，徐經(jīng)理看了看繳費(fèi)登記單，去了6家，收到2家，還都“被打折”。
社區(qū)記者 金海洋
跑了十幾家，終于收到一家
淮海第一城小區(qū)物業(yè)收費(fèi)員王建兵和王加林兩人都50開外了，都是下崗了才轉(zhuǎn)投到物業(yè)公司的。21日晚6點(diǎn)多，他們首先來(lái)到5樓一戶人家，女主人開門后，王建兵說(shuō)明來(lái)意。女主人說(shuō)，要交物業(yè)費(fèi)可以，但問(wèn)題要解決。原來(lái)6樓業(yè)主在5樓通往6樓的臺(tái)階上安裝了一道鐵門，她覺(jué)得阻擋了光線，要求6樓業(yè)主將鐵門往上移。王建兵說(shuō)，問(wèn)題會(huì)及時(shí)上報(bào)，于是到第二家。
第二家開門的是男主人，聽說(shuō)是來(lái)收物業(yè)費(fèi)的，男主人說(shuō)，“你們物業(yè)整改到位了，物業(yè)費(fèi)才能交。”原來(lái)男主人對(duì)于小區(qū)原來(lái)的物業(yè)管理有諸多不滿，雖然王建兵所在的先鋒物業(yè)公司今年8月才入駐，但毫無(wú)疑問(wèn)，已經(jīng)殃及到他們了。王建兵告訴記者，這兩戶業(yè)主已經(jīng)有兩年的物業(yè)費(fèi)沒(méi)交了。
又爬個(gè)5樓，到第3戶人家，開門的是位中年女性，“都是我老公當(dāng)家，他在外地呢，等他回家再說(shuō)吧。”王建兵說(shuō)，這屬于典型的“軟拒絕”，其實(shí)家里就是她當(dāng)家。連續(xù)跑了六七家，都碰了一鼻子灰，對(duì)于這樣的結(jié)果，王建兵他們并不是很在意，“這都正常，有的人家我們要跑上10趟還不一定有結(jié)果呢。”
小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人李義告訴記者，收費(fèi)難成為物業(yè)公司生存的最大問(wèn)題，小區(qū)保潔、保安、管理人員近30人，每月工資等硬性開銷就要7萬(wàn)多元，一旦物業(yè)費(fèi)收繳不理想，公司肯定只能減少人員，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)就會(huì)打折扣，從而形成惡性循環(huán)。
在跑到第10家的時(shí)候，這戶業(yè)主很爽快地答應(yīng)交一年的物業(yè)費(fèi)，王建兵趕緊從包里拿出鞋套，進(jìn)屋收取。“物業(yè)工作再苦再累，我們也能忍受。但業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，說(shuō)白了，就是不尊重我們的勞動(dòng)。”
社區(qū)記者 金鑫
要收費(fèi),得先送增值服務(wù)
20日晚6點(diǎn)鐘，記者來(lái)到清河區(qū)承德北路丹桂苑小區(qū)，跟隨物業(yè)工作人員陳娟和盧淮逐戶收取物業(yè)費(fèi)。兩人搭檔收物業(yè)費(fèi)已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了，“態(tài)度和善，具有親和力。”小區(qū)物業(yè)經(jīng)理朱建康說(shuō)，即使業(yè)主不交費(fèi)，也不能跟業(yè)主吵架。
收費(fèi)員首先來(lái)到小區(qū)17號(hào)樓一戶人家。聽說(shuō)是來(lái)收物業(yè)費(fèi)的，男主人打開了門，“要交物業(yè)費(fèi)可以，但你們把公共廁所封起來(lái)。”這位業(yè)主說(shuō)，廁所的味道一年四季影響著一家人的生活。“公廁是小區(qū)的公共設(shè)施，封起來(lái)其他業(yè)主不會(huì)讓。”陳娟說(shuō)。話音剛落，這位業(yè)主就關(guān)上了門。該棟樓接下來(lái)的幾家一聽說(shuō)是收物業(yè)費(fèi)的，隔著門喊了句“沒(méi)錢，過(guò)幾天來(lái)收吧。”盧淮告訴記者，這幾家基本收不到錢了，因?yàn)槊看蝸?lái)都是這個(gè)理由。
“你好，你家地下室的門今天上午已經(jīng)漆好了，麻煩把物業(yè)費(fèi)交了吧。”在23號(hào)樓一戶業(yè)主門前，盧淮和氣地說(shuō)。聽到這話后，這位業(yè)主轉(zhuǎn)身回到房間拿出315元錢交給了盧淮。原來(lái)，前幾天來(lái)收費(fèi)時(shí)，業(yè)主提出地下室門銹了，提出先漆門再交費(fèi)。“這本不屬于物業(yè)的服務(wù)范圍。”盧淮說(shuō)，但為了收取物業(yè)費(fèi)，只能免費(fèi)提供“增值服務(wù)”。
時(shí)間很快到8點(diǎn)鐘了，跑了16戶，只有2戶交錢。陳娟看看了手機(jī)說(shuō)，“今天就到這里吧，晚了業(yè)主會(huì)有意見(jiàn)。”
小區(qū)物業(yè)經(jīng)理朱建康告訴記者，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率大概在60%左右，基本能夠維持運(yùn)營(yíng)成本，“但是各種成本都在漲，明年不知會(huì)怎樣。”他對(duì)目前這種低物業(yè)費(fèi)、低收繳率很擔(dān)憂。
社區(qū)記者 高玉啟
我說(shuō)不交就不交 這理由是否靠譜
20日晚7點(diǎn)，清浦區(qū)荷花池小區(qū)東門值班室，小區(qū)保安老錢和保潔員包阿姨已經(jīng)按約定時(shí)間，上門收繳物管費(fèi)，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)是例行性的上門收費(fèi)，按照公司的配組，這對(duì)組合每周要上門收一次。
外面的風(fēng)冷颼颼的，老錢和包阿姨都穿上了大衣，戴上了手套。老錢腰挎著手電筒走在前面，他手里拿著一份荷花池業(yè)主交費(fèi)記錄單，進(jìn)了樓道，跟隨其后的包阿姨就按下樓道燈，借著光亮，他們走的要穩(wěn)妥得多。
“這家從2009年開始就沒(méi)交物業(yè)費(fèi)了，去了也是白去，還是換一家吧。”在瑞荷樓三單元樓道里，在手電筒的照射下，老錢瞇著眼睛看著交費(fèi)記錄單、自言自語(yǔ)地說(shuō)道。咚咚咚……當(dāng)老錢興沖沖地來(lái)到另一家門外時(shí)，敲門敲了五六次，屋子里卻一點(diǎn)聲響都沒(méi)有。“沒(méi)戲，人家有貓眼，看我們來(lái)了就不做聲了。”
出了瑞荷樓，他倆來(lái)到佳荷樓。終于有業(yè)主開門了，業(yè)主見(jiàn)是收物業(yè)費(fèi)的，開始是一愣，隨后想了想說(shuō)：“我不能交物管費(fèi)。”“為什么呢？”老錢追問(wèn)。這位年輕業(yè)主說(shuō)，樓道下面停了好多汽車，已經(jīng)影響到電動(dòng)車進(jìn)出，如果不解決好這個(gè)問(wèn)題，他永遠(yuǎn)不會(huì)交物管費(fèi)。
老錢和包阿姨悶悶不樂(lè)地來(lái)到下一家，這家門開得很快，給出的不交費(fèi)的答復(fù)也快得驚人，“不交就是不交，就說(shuō)是我說(shuō)的！”包阿姨和老錢一頭霧水，還未等他們說(shuō)句話，砰的一聲門已經(jīng)關(guān)上了。
從晚上7點(diǎn)到8點(diǎn)，老錢和包阿姨爬上爬下地來(lái)回走了3個(gè)樓道，敲了8家門，開門的只有4家，交費(fèi)的只有一戶，共收到物管費(fèi)186元。對(duì)于這樣的結(jié)果，老錢和包阿姨并不覺(jué)得差，“沒(méi)空著手回來(lái)就不錯(cuò)了。”老錢說(shuō)，在小區(qū)做保安已經(jīng)六七年了，一開始收不到錢還和業(yè)主理論幾句，現(xiàn)在人家說(shuō)不交錢他也懶得說(shuō)什么了。
荷花池小區(qū)共有832戶，截止20日晚，還有135戶沒(méi)有交齊本年度的物業(yè)費(fèi)。 社區(qū)記者 江安
物業(yè)服務(wù) 評(píng)價(jià)彈性太大
談明嵩是淮安和諧物管公司經(jīng)理，入行近10年。他說(shuō)，物業(yè)收費(fèi)難雖然是普遍的現(xiàn)象，但隨著人們對(duì)物業(yè)有償服務(wù)接受度的提升，物管費(fèi)收繳率也在不斷提高。
和諧物管公司接管的荷花池小區(qū)，每次收繳物管費(fèi)都是采取先提醒、后上門的方式。今年初，物管采取貼通知的辦法收費(fèi)，上門催繳物管費(fèi)是從4月份開始的。
832戶業(yè)主到了年底還有135戶沒(méi)交費(fèi)，這135戶為何就如此“頑固”呢？談明嵩總結(jié)出5大拒交理由：貪便宜、沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣、空置房、對(duì)物業(yè)不滿、對(duì)房屋質(zhì)量不滿。
貪便宜被談明嵩視為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的最典型的心態(tài)。他說(shuō)，物業(yè)費(fèi)不像水電費(fèi)，欠費(fèi)可以強(qiáng)制斷水?dāng)嚯?。而物管除了催繳和打官司，別的一點(diǎn)辦法沒(méi)有。很多業(yè)主因此就用拖著不交最后要求打折交費(fèi)的辦法。就在幾天前，談明嵩一天內(nèi)遇到兩戶業(yè)主要打折收費(fèi)，一戶物管費(fèi)、停車費(fèi)要交1800元，只想交1500元；還有一戶更過(guò)分，2000元的物管費(fèi)只愿意交200元。
不愿意交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，大部分都是因?yàn)樵谖飿I(yè)管理、房屋質(zhì)量挑出了“刺”，談明嵩說(shuō)，物業(yè)服務(wù)和管理不可能讓所有人都滿意，房屋質(zhì)量也不可能永遠(yuǎn)都有保障，在此種情形下，挑“刺”是很容易做到的。
“物管費(fèi)難收，還因?yàn)閷?duì)物業(yè)的服務(wù)不好量化。因此，評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)到不到位彈性很大。”在談明嵩看來(lái)，物管與業(yè)主始終處于敵對(duì)狀態(tài)，“單靠物管公司與業(yè)主溝通是難以奏效的，需要一個(gè)中間方，在業(yè)主與物業(yè)之間擔(dān)負(fù)起橋梁、紐帶的作用。”
社區(qū)記者 江安
不交物業(yè)費(fèi) 吃虧的不光是物業(yè)
在清河區(qū)淮海街道物管辦主任陳守華看來(lái)，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，影響到的不僅僅是物業(yè)的生存，更重要是會(huì)影響到業(yè)主自身的生活。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支出主要包括兩部分，一部分是小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和公用部位，比如疏通下水道、電梯維護(hù)、公共用電、綠化養(yǎng)護(hù)等；另一部分則是小區(qū)保安、保潔人工成本。陳守華說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本主要來(lái)自收取的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)收不齊，為了不虧損，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勢(shì)必要壓縮成本。“這就會(huì)導(dǎo)致電梯、綠化等因缺乏維護(hù)而逐漸損壞。而少了保安和保潔員，小區(qū)的安全和環(huán)境衛(wèi)生勢(shì)必會(huì)受到影響。”陳守華說(shuō)，像電梯、小區(qū)綠化等公共設(shè)施一旦遭到破壞，要想恢復(fù)會(huì)付出很大代價(jià)。
“健康東路上的一家小區(qū)就是一個(gè)典型的例子。”陳守華說(shuō)，部分業(yè)主因房屋問(wèn)題多年不交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)困難，下水道堵了沒(méi)人疏通、路燈壞了沒(méi)人修，而且每到夏天雜草叢生，蚊蟲也特別多。“所以說(shuō)，業(yè)主應(yīng)該養(yǎng)成花錢買服務(wù)的意識(shí)。”社區(qū)記者 高玉啟
物業(yè)費(fèi)交還是不交 應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)
業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，理由千千萬(wàn)，但在律師田竹看來(lái)，理由只有三個(gè)：一是確屬物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)不到位。如樓道打掃不徹底，小區(qū)綠化破壞嚴(yán)重，小區(qū)路燈、樓道燈損壞未及時(shí)維修等；二是開發(fā)商的遺留問(wèn)題。諸如房屋漏雨，配套設(shè)施不完善等。三是介于兩可之間。如家中被盜，車輛被劃，設(shè)施老化物業(yè)無(wú)錢更換等。
田竹，江蘇天哲律師事務(wù)所律師，他認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)是基于物業(yè)服務(wù)合同而提供的，因此，如果合同中有約定拒交理由，業(yè)主就可以依此拒交物業(yè)費(fèi)。如果沒(méi)有約定，業(yè)主則應(yīng)該交納物業(yè)費(fèi)。但從現(xiàn)行法律層面來(lái)看，對(duì)業(yè)主不交費(fèi)的理由并不支持。
田竹表示，一般情況下，物業(yè)服務(wù)合同中并不會(huì)約定拒交物業(yè)費(fèi)理由，即使約定也較為籠統(tǒng)，但這樣往往會(huì)造成物業(yè)和業(yè)主之間日益加深的矛盾。因此，從減少物業(yè)矛盾促進(jìn)小區(qū)和諧的角度來(lái)看，應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)進(jìn)行量化，同時(shí)寫入拒交或少交物業(yè)費(fèi)的理由，以便賦予業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)、對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的監(jiān)督權(quán)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)按合同約定進(jìn)行。而這需要政府相關(guān)部門制定標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)合同文本，充分賦予業(yè)主抗辯權(quán)利，從而促進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主在法律層面的平等，這也有利于厘清物業(yè)的責(zé)任，防止業(yè)主將非物業(yè)責(zé)任推到物業(yè)公司頭上的情況出現(xiàn)。社區(qū)記者 金海洋
