■楊丹丹 文雅

      “這房子我是2008年買的，到現在才辦上房產證，真是一波三折！”洪澤經營電腦門市的個體老板小吳前不久拿到房產證時感慨道。

　　三角關系，購房埋隱患

　　2008年4月，小吳看中了蘇州一家房地產公司開發(fā)的一樓盤門面房。經人引薦，小吳認識了周某。周某是該樓盤的承建商，而開發(fā)商蘇州房地產公司一直沒能支付工程款，因此開發(fā)商和周某達成賣房子折抵工程款的協(xié)議。小吳通過周某買房，價格上有優(yōu)惠。

　　周某承諾，讓小吳先繳納一部分購房款作為首付，然后由其負責到售樓部辦理一系列購房手續(xù)。在周某的銷售賬冊上，小吳看到通過周某購買該樓盤房屋的業(yè)主有60余戶，一開始還心存顧慮的小吳才放下心來。門面房價值24.8萬元，小吳按照周某的要求交付了9.2萬元首付款，周某出具了收條。 

　　首付款繳納了一個多月，合同卻一直沒簽，小吳主動聯(lián)系周某。周某說自己和開發(fā)商在工程款結算方面遇到一些問題，正在協(xié)商解決，但是房子一定沒有問題，請小吳放心。

　　原來，和蘇州房地產公司簽訂建設工程施工合同的不是周某而是洪澤建筑公司，洪澤建筑公司承建工程后又將2號樓工程轉包給周某。工程結束后，經洪澤建筑公司授權，周某直接與蘇州房地產公司進行結算。但由于在施工過程中存在工程圖紙變更等情況，工程實際價款不能確定。周某在按約出售了50余套商品房后，蘇州房地產公司便不同意其繼續(xù)出售房屋，也未與周某對工程實際價款進行結算。而周某還在繼續(xù)銷售房屋，蘇州房地產公司便停止與周某最后售房的9名業(yè)主簽訂正式合同。

　　雖然沒有簽訂正式購房合同，也不能辦理房產證，但周某通過關系從售樓部領取了鑰匙交付給小吳。不了解事情真相的小吳也沒想太多，拿到鑰匙就開始裝潢了。

　　矛盾升級，買房被起訴

　　一年多過去了，早已使用新房的小吳卻陸續(xù)收到了蘇州房地產公司寄來的多份《要求立刻遷出通知書》。通知書中稱，小吳未與蘇州該房地產公司簽訂購房協(xié)議，也未支付過任何房款，要求小吳限期遷出該房屋，并支付占用房屋期間的使用費。小吳沒有當回事，也沒有按照通知要求遷出房屋。就這樣又過了一年多，2011年下半年的一天，小吳突然接到洪澤縣人民法院寄來的起訴狀和應訴通知書。原來，蘇州房地產公司以排除妨害為由，將小吳告上了法院。

　　在審理期間，小吳向法院提交了周某出具的收條。但是由于和周某存在工程款糾紛，蘇州房地產公司對周某的售房行為不予認可。洪澤縣人民法院認定蘇州房地產公司是涉案商品房的合法所有人，而小吳和蘇州房地產公司之間沒有發(fā)生商品房買賣關系，小吳也未提供證據證明其從周某處購買房屋具有合法性，判定小吳無權占有屬于蘇州房地產公司的房屋，在判決生效后30日內將涉案房屋返還給該房地產公司。對小吳遭受的損失，法院認為可另行向周某主張。

　　抗訴調解，房子失而復得

　　由于未能在法定期限內上訴，敗訴的小吳抱著最后的希望，向淮安市人民檢察院提出申訴。

　　經審查發(fā)現，周某銷售房屋經過蘇州房地產公司授權，在很長一段時間內都享有該樓盤房屋的實際銷售權，并且能夠代表蘇州房地產公司與購房者簽訂商品房認購書，因此，周某向小吳出售房屋也具有合法性。蘇州房地產公司直屬的售樓部已經向小吳交付了房屋鑰匙，表明認可周某與小吳的商品房買賣。此外，小吳是因為蘇州房地產公司的過錯而未能簽訂書面合同及辦理過戶手續(xù)，所以，不應承擔排除妨害的法律責任。在周某已實際銷售50余套房屋后，蘇州房地產公司又以周某銷售房產未經授權為由，否認周某與小吳商品房買賣關系的合法性，既逃避自身監(jiān)管責任，也不符合法律有關規(guī)定和誠實信用原則。因此，淮安市人民檢察院向淮安市中級人民法院提出了抗訴。

　　法院再審期間，蘇州房地產公司也承認對樓盤房屋銷售缺乏必要規(guī)范，是導致本案糾紛的根本原因。經過檢察院和法院的調解，蘇州房地產公司最終和小吳達成調解協(xié)議，小吳按照原先約定向蘇州房地產公司全額支付24.8萬元購房款，蘇州房地產公司負責為小吳辦理房屋產權手續(xù)。小吳先期向周某支付的9.2萬元及相關損失由其另行主張。