??記者 唐燁 黃勇娣

??窗外就是蘇州河，到人民廣場直線距離600米，樓內(nèi)健身房、會客廳、咖啡館、藝術(shù)畫廊等公共配套齊全……位于黃浦區(qū)西藏中路728號的“蘇河美欣公寓”堪稱上?！疤旎ò濉奔壍谋Ｕ闲宰赓U住房。首批130多套住房最近已基本租罄。

??“蘇河美欣公寓”也是上海市“商改?！闭呤着涞仨椖恐弧?/p>

??上海是全國商辦樓宇存量規(guī)模最大的城市之一，推動低效商辦樓宇改造為保租房，是超大城市破解存量資產(chǎn)閑置與住房供給短缺雙重矛盾的關(guān)鍵抓手。去年7月，全國首個商務(wù)樓宇更新專項新規(guī)《關(guān)于推進上海市商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》發(fā)布，提出允許商辦樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）。去年以來，在“商改?！闭呒哟a的激勵下，上海涌現(xiàn)了一批由低效商辦樓宇改造而來的保租房。

??這些“商改?！表椖客瞥龊?，市場反響如何？

??寫字樓空置，“一改”破局

??走進“蘇河美欣公寓”，高挑氣派的大廳、寬敞的休憩區(qū)、彬彬有禮的前臺管家，好像步入了一家星級酒店。

??“蘇河美欣公寓”規(guī)劃了230套房源，有50平方米的一居室戶型、60—80平方米的一室一廳、80—90平方米的兩室兩廳以及160—180平方米的超大豪華兩室露臺等多種戶型選擇。

??每套房型都配備了家具、中央空調(diào)、洗衣機、冰箱、微波爐、電視機等。在不少中高區(qū)的房間內(nèi)，還能俯瞰蘇州河美景。樓內(nèi)提供管家服務(wù)、免費健身房、會客廳、休閑室以及地下車庫等配套設(shè)施。運營方在樓內(nèi)高區(qū)還引入了休閑畫廊和行政酒廊，住戶可在這里會客、休閑以及舉辦小型活動。

??“蘇河美欣公寓”原址是上海燃氣的辦公地，2000年起作為美欣大廈寫字樓對外辦公招租。此次改造前，寫字樓空置率較高。2022年，上海申能能創(chuàng)能源發(fā)展有限公司與黃浦區(qū)金外灘集團合作啟動了改造項目，并共同成立了運營改造公司“上海申能金外灘商業(yè)管理有限公司”，對該樓宇實施更新并整體轉(zhuǎn)換為保租房?！疤K河美欣公寓”在去年10月啟用以來，租戶普遍租約在一年以上，還有不少人已來預(yù)約下一批公寓。

??同樣緊鄰蘇州河，位于恒豐路1號的保租房“供合家”也是“一改就活”。

??在靜安區(qū)房管局支持下，“供合家”由上海市供銷合作總社在原商辦基礎(chǔ)上改建而來，去年7月投放市場，提供310套公寓，涵蓋標準單間、一室一廳、兩室一廳等多種房型。

??“供合家”門店負責人介紹，“供合家”租金平均為5800元。它是上海首個享受“房補聯(lián)動”政策的市級人才公寓，申請到市級人才補貼的住戶還可以享受每套額外減免2000元的政策，性價比頗高。目前，“供合家”入住率達到97%，容納了70多家市級重點企業(yè)的300多名人才。

??政策東風下，層層探索

??記者從各區(qū)了解到，上海目前有一批已入市或在改的“商改?！表椖?。此類項目在上海陸續(xù)開花，源于上海近年來在商辦樓宇更新政策上的逐步松綁。

??在閔行區(qū)浦錦街道，地產(chǎn)城方活力社區(qū)（江月路店）項目穩(wěn)定在90%以上的出租率背后，有“全國首創(chuàng)”的一份托舉之力。

??這一項目原址為2010年世博家園配套辦公區(qū)，2017年，依據(jù)市相關(guān)政策，上海地產(chǎn)投資有限公司申請將長期空置的江月路3棟辦公樓轉(zhuǎn)型為租賃住房，并于次年獲批。2019年，經(jīng)過裝修改造，可提供1080套集中式租賃房源，當時該項目還是市場化租賃住房。到2022年，在市級政策的支持下，閔行區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組出具認定書，將項目正式認定為保障性租賃住房。

??去年，江月路項目又邁出一大步，與虹橋璟智項目共同作為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行全國首單“商改?！盧EITs（不動產(chǎn)投資信托基金）——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT。該產(chǎn)品上市后“一票難求”，很多人將其當作“收租型理財”來配置，公眾認購倍數(shù)達494倍，創(chuàng)下公募REITs市場新紀錄，徹底打通了“商改保”項目的資本化退出通道。

??記者了解到，在推動商辦樓宇更新政策體系構(gòu)建上，上海形成了“三年行動方案+實施細則+配套標準”的完整政策框架，政策力度持續(xù)加碼：2024年6月，發(fā)布《上海市推進商務(wù)樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》，提出三年時間有序推進40—50個商務(wù)樓宇更新改造項目；2025年3月，出臺《上海市商務(wù)樓宇綜合評價指南（試行）》，為商務(wù)樓宇評估、分類更新提供了量化標準；同年7月，發(fā)布《關(guān)于推進上海市商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》，構(gòu)建“規(guī)劃—審批—運營—監(jiān)管”全流程新路徑。

??一位區(qū)房管局的負責人告訴記者，去年出臺的實施意見非常關(guān)鍵，讓商辦樓宇改造有了可走通的操作路徑。該政策推出后，來問詢改造事宜的市場主體明顯變多了。有的是商辦樓宇的業(yè)主，也有不少投資方。這說明上海“商改?！笔怯行枨?、有市場的。

??上海還為“商改?！表椖刻峁┤轿坏呐涮字С?。在資金層面，國開行等金融機構(gòu)提供4%左右的低息專項貸款，改造項目可享受前3年免征房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠；在審批層面，大幅簡化流程，全國首單“商改?！盧EITs從獲批到上市僅用18天，創(chuàng)下了公募REITs發(fā)行上市的“上海速度”；在配套層面，改建項目全面執(zhí)行民用水電氣價格，降低居住與運營成本。

??大范圍復(fù)制，堵點須破

??“商改保”的模式能否大范圍復(fù)制？記者采訪發(fā)現(xiàn)，還有不少問題需進一步研究和突破。

??“改造投入資金大，回報周期長。特別是一些民營業(yè)主，原本就因樓宇閑置承受資金壓力，輕易不敢追加投資，而且擔心改造后收益還不如商辦，大家要么‘改不起’，要么害怕‘盤不活’?！币幻袌鋈耸空f。

??江月路項目裝修改造的資金投入達1.3億元，通過公募REITs發(fā)行上市提前實現(xiàn)資金回籠后，仍需大約10多年才能回收投資成本。同時，公募REITs發(fā)行未必百試百靈。投資者之所以看好“匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT”這個產(chǎn)品，一是基于上海地產(chǎn)這樣的國企背書，二是看中基金公司的品牌。如果換別的項目，不一定能達到預(yù)期效果。

??從具體操作上來看，商辦樓宇產(chǎn)權(quán)分散也是一大堵點?！按罅繕怯钤缙诜指钿N售，小業(yè)主眾多、訴求不一，統(tǒng)一改造、運營的難度非常高?！秉S浦區(qū)城市更新推進辦副主任錢峰說。

??另外，要更新的商辦樓宇普遍建造于20世紀90年代到2000年前后，當時的建設(shè)標準與現(xiàn)在有很大不同，商辦樓宇改成保租房，要把“大開間”改成“小戶型”，結(jié)構(gòu)安全和消防規(guī)范需要參照現(xiàn)在的標準，標準要求高，施工難度大、周期長。

??最重要的是，“商改?！表椖勘仨毥?jīng)得起市場的檢驗。項目能保持一定收益率且持久經(jīng)營，要求投資方因地制宜謀劃，在交通、區(qū)位、生活配套、定位、產(chǎn)城融合等方面進行周全的商業(yè)化考量。

??經(jīng)過反復(fù)考量，“蘇河美欣公寓”項目定位非常精準：黃金地段、高品質(zhì)配套匹配高收入租賃人群。項目填補了上海保租房高端市場的空白。江月路項目交通便捷和生活配套齊全，產(chǎn)品性價比高。這里的租戶80%以上在40歲以下，約一半在浦江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園和醫(yī)院等單位上班，另一半則集中在浦東的東方體育中心、徐匯西岸兩個區(qū)域上班，地鐵通勤一般需要30分鐘到40分鐘。

??在項目后續(xù)運營中，運營方是否專業(yè)，能否持續(xù)提供有品質(zhì)的服務(wù)，甚至在情感上能否凝聚住戶也起到關(guān)鍵作用?！肮┖霞摇比瓴邉澚?0多場社群活動，鼓勵住戶參與樓宇治理。這樣的運營模式增加了住戶的歸屬感與參與感，但非?？简炦\營方的運營能力。

??“如何獲得可持續(xù)的高出租率，才是探索‘商改?！枰芯康暮诵年P(guān)鍵?！庇型顿Y方說。