易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，合肥10月2日連夜出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，相對(duì)于其他城市而言，做法比較嚴(yán)厲。“暫停向擁有1套及以上住房或無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。”這對(duì)于部分外來(lái)炒房者而言，顯然是利空消息。這一做法對(duì)于抑制炒房需求有積極的作用。對(duì)于本地人購(gòu)房，這一條款的效果也較明顯，合肥本地人的購(gòu)房行為會(huì)出現(xiàn)明顯分化，一部分已經(jīng)入市的購(gòu)房者會(huì)加快購(gòu)買的行為，而另一部分還沒(méi)有入市的購(gòu)房者則希望在房?jī)r(jià)明顯下跌后再入市。

除此之外，合肥差別化的信貸政策，提高購(gòu)房者入市的資金門檻，如停止發(fā)放住房公積金異地貸款等政策，也將打亂部分準(zhǔn)備購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃。這一政策的直接效果，短時(shí)間來(lái)看，會(huì)加快恐慌性購(gòu)房需求的釋放，促使部分未限購(gòu)的區(qū)域樓市量?jī)r(jià)齊升。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，限購(gòu)等樓市調(diào)整政策還是會(huì)讓樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)將在明年第二季度，部分已經(jīng)限購(gòu)的城市就會(huì)有量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。

此次限購(gòu)，濱湖新區(qū)受影響較大

易居安徽區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理李長(zhǎng)俊則認(rèn)為，合肥每年有四成房子是被外地人買走，對(duì)于投資客比較集中的濱湖新區(qū)，這一輪限購(gòu)的樓市調(diào)控政策影響較大。合肥出臺(tái)限購(gòu)政策，其實(shí)是意料之內(nèi)的，實(shí)際上是被其他城市限購(gòu)政策“逼”出來(lái)的。在國(guó)慶節(jié)結(jié)束之前，合肥市公布了限購(gòu)的政策，和其他城市相比其實(shí)是一致的，但對(duì)于首付比例等信貸政策有了“升級(jí)”。

合肥的本輪樓市調(diào)控政策在土地方面的措施是相當(dāng)聰明的，“競(jìng)買人報(bào)名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣范圍內(nèi)的居住用地競(jìng)買時(shí)，每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競(jìng)買”，避免土地市場(chǎng)出現(xiàn)一家獨(dú)大的局面，對(duì)于地價(jià)高企的現(xiàn)象將有所緩解。但是對(duì)于公積金方面的執(zhí)行，還需要重新解讀，需要具體的實(shí)施細(xì)節(jié)。

值得注意的是，合肥這次限購(gòu)區(qū)域相比于之前是擴(kuò)大的，對(duì)于熱點(diǎn)區(qū)域是全覆蓋的，其中影響最大的將是投資人群較集中的濱湖新區(qū)，對(duì)于銷售量會(huì)是一個(gè)打擊。短期來(lái)講，本輪限購(gòu)等調(diào)控政策，合肥房?jī)r(jià)漲幅將得到控制，但是不代表房?jī)r(jià)會(huì)跌。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，合肥房?jī)r(jià)還是穩(wěn)步上漲的。

縣城房?jī)r(jià)將加速上漲

合肥萬(wàn)途營(yíng)銷總經(jīng)理孫宜慶表示，合肥這次的限購(gòu)政策是在意料之中，也是在意料之外。意料之中是說(shuō)，合肥實(shí)行限購(gòu)將是板上釘釘?shù)氖虑椋钦f(shuō)意料之外，是因?yàn)楹戏试?0月2日晚間發(fā)布政策，而且政策相對(duì)于其他城市而言較嚴(yán)厲。實(shí)施限購(gòu)，對(duì)于合肥樓市而言影響肯定是有的，因?yàn)橘?gòu)買的門檻提高了，市場(chǎng)上的購(gòu)買需求將得到抑制，主要是針對(duì)改善型和投資型的購(gòu)房者而言。但是，這種影響又是有限的，因?yàn)楹戏蕵鞘械墓┬杳芤廊淮嬖?，即?gòu)買需求是高于樓市的實(shí)際供應(yīng)量的，短期來(lái)看，合肥房?jī)r(jià)還是看漲，但是成交量會(huì)受到影響。

至于土地市場(chǎng)，限購(gòu)政策只是增加了樓市未來(lái)發(fā)展的不確定因素，不代表開發(fā)企業(yè)不會(huì)再拿地，目前的狀況是開發(fā)企業(yè)錢多、地少，再增加5000畝的供地也是杯水車薪，最多是之前很多沒(méi)有地的開發(fā)企業(yè)的拿地機(jī)會(huì)更多。部分剛需購(gòu)買者被“誤傷”，首付比例提高到三成，這種去杠桿的差別信貸方式，會(huì)使得部分剛需除了承擔(dān)高房?jī)r(jià)之外，還需要承擔(dān)高首付，實(shí)際執(zhí)行之后，會(huì)不會(huì)讓這部分剛需購(gòu)買者直接退出市場(chǎng)，還需要市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。

至于合肥是區(qū)域限購(gòu)，短時(shí)間內(nèi)，會(huì)讓一些投資客因?yàn)檎叩囊蛩剞D(zhuǎn)向合肥的肥東、肥西縣城，會(huì)使兩縣城的房?jī)r(jià)加速上漲。對(duì)于市區(qū)而言，投資需求直接被打壓，新區(qū)的投資價(jià)值會(huì)變小，合肥房?jī)r(jià)上漲空間沒(méi)有之前那么大了。