??記者 沈思怡
??在奉賢區(qū)頭橋街道大慶路南片區(qū)，居民們過去談起自家住的集資房小區(qū)，總是一言難盡。房屋漏水、停車混亂、物業(yè)缺位……這些曾是這里的日常。然而，不過短短數(shù)月，一種新的秩序在這片老舊社區(qū)中悄然建立。居民口中不再是抱怨，而是“管家來了，隱患少了”“維修來了，困擾少了”“服務(wù)周到了，鄰里和睦了”。
??這場(chǎng)治理變革的核心，是頭橋街道探索形成的集資房物業(yè)治理新模式。它打破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的邊界，通過大片區(qū)整合、權(quán)責(zé)法定化、服務(wù)市場(chǎng)化，讓原本“無主”的集資房有了明確的治理主體。
??治理難題由來已久
??頭橋街道曾是撤制鎮(zhèn)社區(qū)。在這里，集資房占了居民住房總面積的80%，且大部分建造于上世紀(jì)90年代，是特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物。由于沒有產(chǎn)權(quán)證，居民也無法成立業(yè)委會(huì)，長(zhǎng)期以來只能享受每月每平方米0.1元的物業(yè)基礎(chǔ)托底服務(wù)，物業(yè)費(fèi)收繳率常年不足30%。更復(fù)雜的是，這里的房屋類型混雜，集資房、宅基房、商鋪、企業(yè)用房交錯(cuò)分布，形成開放式、無圍墻的居住形態(tài)。物業(yè)管理邊界模糊，責(zé)任難以厘清，成為治理的“真空地帶”。
??隨著房齡不斷攀升，加之缺乏公共維修資金和公共收益來源，基礎(chǔ)設(shè)施老化問題日益突出，垃圾堆積、屋頂漏水、停車混亂、管道堵塞，使得居民的不滿情緒逐漸累積?！拔覀儾皇遣辉敢饨晃飿I(yè)費(fèi)，是以前交了也沒用。”在頭橋街道大慶路南片區(qū)居住了40多年的居民翁英坦言，由于沒有產(chǎn)權(quán)證，居民在法律上不具備“業(yè)主”身份，無法成立業(yè)委會(huì)，也無法動(dòng)用維修資金。各類問題長(zhǎng)期懸置，成為居民心中的“堵點(diǎn)”。
??去年7月，頭橋街道獲批成立，在初期走訪調(diào)研中，街道干部聽到最多的聲音便是居民的諸多吐槽。群眾的迫切需求，成為治理變革的最大動(dòng)力，破解集資房治理難題被提上議事日程。今年9月，在街道的牽頭下，居民區(qū)黨組織對(duì)集資房社區(qū)開展了全覆蓋入戶走訪，精準(zhǔn)鎖定房屋漏水、燃?xì)馊霊舻群诵膯栴}，推動(dòng)街道實(shí)施老舊住房修繕、排水管網(wǎng)更新等民生項(xiàng)目。與此同時(shí)，大慶路南片區(qū)的集資房社區(qū)還通過權(quán)利人大會(huì)推選出13名議事管理委員，參照業(yè)委會(huì)職能，啟動(dòng)物業(yè)選聘程序。
??記者了解到，所謂的“權(quán)利人大會(huì)”，是在集資房社區(qū)無法成立業(yè)委會(huì)的現(xiàn)實(shí)困境下，頭橋街道通過黨建引領(lǐng)創(chuàng)新探索的住戶參與物業(yè)治理的合法化路徑。在街道黨工委牽頭下，頭橋一居黨總支通過黨組織推薦、居民推薦、個(gè)人自薦+組織審核、居委面試、權(quán)利人大會(huì)選舉等一系列規(guī)范程序，從78名居民群體候選人中推選出13人組成集資房議事管理委員會(huì)，其中有退休教師、商戶老板、年輕黨員、護(hù)士等，涵蓋各年齡段、各行業(yè)。最終，通過3輪物業(yè)選聘，來自黃浦區(qū)的物業(yè)公司三祥物業(yè)中標(biāo)入駐，開啟“酬金制”服務(wù)模式，即物業(yè)公司先提供服務(wù)，居民根據(jù)服務(wù)滿意度支付酬金。物業(yè)費(fèi)從前半年的免費(fèi)，逐步過渡到每平方米0.1元、0.3元、0.5元，最終向市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。
??為集資房物業(yè)提供樣本
??有了專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)駐，一場(chǎng)集資房社區(qū)的基層治理變革就此開展。如今再走進(jìn)大慶路南片區(qū)，20個(gè)巡邏點(diǎn)構(gòu)成的安全網(wǎng)24小時(shí)守護(hù)，樓道里的智能感應(yīng)燈明亮通透，新辟出的停車位整齊有序，物業(yè)服務(wù)中心的24小時(shí)熱線隨時(shí)響應(yīng)。
??“以前家里漏水沒人修，樓道堆滿雜物沒人管，綠化帶都成了‘私家菜園’，別提多糟心了?！碧崞鹕鐓^(qū)最近的變化，家住大慶路南片區(qū)的湯國(guó)華深有感觸，“現(xiàn)在不一樣了，一個(gè)電話，物業(yè)人員半小時(shí)就到，小區(qū)門口還有保安和道閘，安全感拉滿?！?/p>
??值得一提的是，這家讓居民贊不絕口的物業(yè)公司，以往從未有過該類型社區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)。該公司在中心城區(qū)管理的是房?jī)r(jià)每平方米十五六萬的高檔小區(qū)。如今跨界到集資房，它帶來了“不降標(biāo)”的服務(wù)——每天兩次樓道清掃、公共區(qū)域門窗扶手深度保潔、宅前屋后雜草逐一清除；針對(duì)老人多的特點(diǎn)，物業(yè)管家上門登記需求，協(xié)助預(yù)約社區(qū)醫(yī)生，連居民反映的“電瓶車充電亂”問題，都聯(lián)合議事會(huì)劃設(shè)了專用區(qū)域。為什么來管集資房？三祥物業(yè)經(jīng)理曹志豪說：“這既是挑戰(zhàn)，也是責(zé)任，更是企業(yè)創(chuàng)新、提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的突破口。”
??此前上海多數(shù)集資房依賴政府托底，缺乏市場(chǎng)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，行業(yè)內(nèi)幾乎沒有成熟經(jīng)驗(yàn)。在上海郊區(qū)，還有不少同樣面臨物業(yè)治理空白的集資房社區(qū)?！叭绻茏龊茫褪菫槿屑Y房物業(yè)提供樣本。”曹志豪坦言，公司管理層認(rèn)為，成熟的物業(yè)企業(yè)不應(yīng)只守著舒適區(qū)，而要探索新領(lǐng)域——公司在中心城區(qū)小區(qū)探索的物業(yè)管理成功案例證明，酬金制能平衡服務(wù)與居民需求，這套模式或許也能在集資房“落地生根”。
??另一方面，街道的“托底”和配合機(jī)制，也讓物業(yè)公司有了底氣。街道不僅提供5年過渡期補(bǔ)貼，還整合居委會(huì)、城建中心、居民議事管理委員會(huì)、物業(yè)公司四方力量共同成立聯(lián)合辦公團(tuán)隊(duì)，為物業(yè)治理難題的發(fā)現(xiàn)、解決注入更多元的力量。其中，城建中心發(fā)揮行業(yè)指導(dǎo)作用，居民議事管理委員會(huì)履行“民意樞紐”職能；物業(yè)公司執(zhí)行服務(wù)，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)要求。四方建立每日晨會(huì)制度，通報(bào)進(jìn)展，會(huì)商疑難問題，讓物業(yè)公司不用單兵作戰(zhàn)，形成合力攻堅(jiān)的治理格局。
