記者 戚穎璞

  全球商辦市場步入周期性調(diào)整階段，上海也迎來寫字樓的更新窗口期。記者從上海市規(guī)劃資源局獲悉，上海在全市范圍劃定40個商務(wù)單元，首批啟動10個試點(diǎn)單元，首次對商務(wù)樓宇進(jìn)行大規(guī)模更新。

  首批試點(diǎn)包括小陸家嘴、虹橋商務(wù)區(qū)、蘇河灣、大寧、大柏樹、虹橋開發(fā)區(qū)、五角場、真如、漕河涇和世博園區(qū)等10個片區(qū)。目前，虹橋商務(wù)區(qū)核心單元更新方案已批復(fù)落地，世博園區(qū)、小陸家嘴、大寧方案基本穩(wěn)定，其余都已完成公示和意見征詢。

  商務(wù)樓宇更新過去有不少成功案例，例如黃浦亞洲大廈轉(zhuǎn)型為駐演小劇場，浦東城建大廈部分改造成城市書房。這次上海切換賽道，第一次把視角從單體建筑轉(zhuǎn)向區(qū)域整體，強(qiáng)調(diào)無需“一刀切”追求高端化。

  重塑街區(qū)活力反哺樓宇價值

  上海是全球最大的商務(wù)樓宇市場之一，規(guī)模和能級都在全國前列，到2024年年底，已成為亞洲擁有LEED綠色認(rèn)證寫字樓最多的城市。

  這場“抱團(tuán)式”升級將帶來哪些變化？目前披露的6個商務(wù)單元，更新范圍均以“平方公里”為單位。除了寫字樓本身，還要激活所覆蓋的公共區(qū)域。

  此次披露的更新方案中，面積最小的蘇河灣商務(wù)單元僅1.2平方公里，涵蓋大悅城、萬象天地等。該單元靠近蘇州河河口段，兼具居住和商貿(mào)功能。區(qū)域內(nèi)28處商務(wù)樓宇新舊混雜，甲級寫字樓均為近5年建成，占比不足15%，其余均為乙、丙級寫字樓，有的建成時間超過20年，加上產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致更新意愿不足，讓這片黃金水岸的潛力難以釋放。上海市城市規(guī)劃設(shè)計研究院詳規(guī)分院副院長金山說，總的來看，蘇河灣單元在公共空間品質(zhì)、濱水腹地連通、城市景觀方面都有提升空間。

  蘇河灣單元確定以“十里蘇河金灣，數(shù)字國潮水岸”為愿景，更新圍繞“一河、一心、一環(huán)、兩片”，它們分別是蘇州河、“蘇河陽臺”新綠心、創(chuàng)新“休閑時尚”活力環(huán)，以及數(shù)字國潮商務(wù)區(qū)、國際品質(zhì)宜居區(qū)兩大發(fā)展片區(qū)。目標(biāo)是加快總部經(jīng)濟(jì)集聚，促進(jìn)水岸文化與藝術(shù)提升、加強(qiáng)濱水與腹地聯(lián)動、完善生活配套服務(wù)體系，打造創(chuàng)意研發(fā)、濱水居住、時尚商業(yè)混合的世界級濱水活力街區(qū)。

  漕河涇商務(wù)單元，占地6.4平方公里，地跨徐匯和閔行兩區(qū)，是上海企業(yè)創(chuàng)新濃度最高的地區(qū)之一，樓宇集群因此呈現(xiàn)完全不同的“產(chǎn)業(yè)”特色。區(qū)域內(nèi)的商務(wù)樓宇有28處，一半是甲級寫字樓，另有91處是產(chǎn)業(yè)類樓宇。漕河涇早年定位是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，現(xiàn)在以“上海硅谷”為目標(biāo)，要打造策源性街區(qū)、創(chuàng)新性城區(qū)、開放性街區(qū)，這些新定位都需要系統(tǒng)性公共空間作為骨架。

  根據(jù)公示方案，漕河涇重點(diǎn)在公共空間營造上投入，如建設(shè)步行連廊與林蔭綠道結(jié)合的慢行系統(tǒng)，重點(diǎn)提升宜山路等道路步行體驗，提供便捷舒適的慢行空間。通過圍墻打開、釋放內(nèi)部綠地，打造人人就近可享的高品質(zhì)公園。連接區(qū)域水系，打通濱水堵點(diǎn)，加快重點(diǎn)濱水空間改造。

  尚未公布更新方案的小陸家嘴商務(wù)單元，據(jù)規(guī)劃團(tuán)隊有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，也將采用片區(qū)整體提升的解題思路。“在調(diào)研時，我們發(fā)現(xiàn)不少產(chǎn)權(quán)人很愛惜自己持有的物業(yè)，會主動更新內(nèi)部環(huán)境和業(yè)態(tài)。但是跳出單體建筑看，區(qū)域功能是比較單一的。”這名負(fù)責(zé)人表示，小陸家嘴片區(qū)是上海的金融名片，但是對標(biāo)東京虎之門等國際知名CBD，慢行系統(tǒng)和空間連通還有待加強(qiáng)。

  這名負(fù)責(zé)人介紹，小陸家嘴商務(wù)單元將構(gòu)建與外灘、北外灘互看、互望、互動的世界級濱水岸線，打造全天候立體慢行系統(tǒng)。重點(diǎn)串聯(lián)陸家嘴的“三件套”樓宇、中心綠地、黃浦江濱江等公共空間及軌交站點(diǎn)等。

  小陸家嘴商務(wù)單元的更新目標(biāo)是通過標(biāo)桿效應(yīng)輻射帶動周邊區(qū)域商務(wù)能級躍升，全面提升片區(qū)樓宇的國際辨識度與綜合競爭力。之所以放寬視野，是因為提升整個區(qū)域的品質(zhì)活力，對樓宇價值的帶動效應(yīng)更明顯。

  一名工作人員在調(diào)研商務(wù)樓宇時發(fā)現(xiàn)，到地鐵站的便利程度，關(guān)乎大樓空置率高低。哪怕只隔了一條馬路，企業(yè)入駐率也會不同。反觀某副中心區(qū)域，這幾年造了很多高品質(zhì)寫字樓，卻因為周邊配套沒有完全跟上，市場認(rèn)可度不及預(yù)期，寫字樓招商承壓。

  上海已經(jīng)用實踐驗證了這一規(guī)劃邏輯。前灘是上海商務(wù)區(qū)的“后起之秀”，寫字樓入駐率保持在90%以上，是因為它跳出“寫字樓只是辦公場所”的認(rèn)知，對片區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃，而寫字樓就是承載區(qū)域復(fù)合功能的一個個節(jié)點(diǎn)：白領(lǐng)下班，下樓一分鐘就到地鐵站，三分鐘走到商場購物，再走走就能到黃浦江畔散步。

  寫字樓不必處處高端化

  正在試點(diǎn)的10個商務(wù)單元類型多樣，有老牌產(chǎn)業(yè)區(qū)、高端商務(wù)區(qū)，也有市場所謂的“邊緣”板塊。

  “不同區(qū)域的資源稟賦各異，產(chǎn)業(yè)承載功能自然不必趨同。各商務(wù)單元需明確自身定位，走差異化發(fā)展道路，無需追求處處都造甲級以上寫字樓。”市規(guī)劃資源局詳規(guī)處負(fù)責(zé)人說。

  人人都希望稅收億元樓遍地開花，愿景雖好，卻不實際，對一些片區(qū)來說也很難實現(xiàn)。

  典型之一是大柏樹。幾十年前，這里是上海工貿(mào)市場聚集地，后因產(chǎn)業(yè)迭代逐漸沉寂，樓宇老舊，產(chǎn)權(quán)散賣現(xiàn)象多，周邊交通復(fù)雜。“要變高端，對于大柏樹的確很難，但是換個角度看，它又有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。我們在做前期策劃的調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，這里雖然沒有平時服務(wù)的成熟大企業(yè)，卻有很多高校學(xué)生注冊的初創(chuàng)公司，而且周邊又有大量大院大所，具備發(fā)展孵化器的天然條件。”仲量聯(lián)行華東區(qū)戰(zhàn)略部負(fù)責(zé)人呂玫表示。

  根據(jù)方案，大柏樹更新范圍2.2平方公里，愿景是成為“生命力硅巷，青和力街區(qū)”，將打造低成本的高品質(zhì)“臨?？臻g”，培育創(chuàng)新集群。同時，提升片區(qū)功能混合度與商辦樓宇的適應(yīng)性再利用水平，允許老舊樓宇在一定時期內(nèi)進(jìn)行功能業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換。

  按照市場規(guī)則，上海商務(wù)樓宇分為甲乙丙三級。上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不只靠那些在甲級以上寫字樓里的大企業(yè)拉著走，還要為大量在乙級、丙級樓宇里的中小企業(yè)創(chuàng)造更適宜的發(fā)展空間，形成梯度分布的多中心格局。

  呂玫告訴記者，上海商務(wù)樓宇格局的重塑，需要多元市場力量與合理產(chǎn)業(yè)梯度形成互動共生的生態(tài)。比如漕河涇布局孵化器，不少孵化成功的企業(yè)后續(xù)遷至徐匯核心區(qū)域，形成良性循環(huán)；張江也與前灘、陸家嘴構(gòu)建起緊密聯(lián)動，陸家嘴的金融投資機(jī)構(gòu)、基金風(fēng)投在張江設(shè)點(diǎn)扶持小微企業(yè)，反向助力在地孵化。五角場與楊浦濱江也將形成聯(lián)動，進(jìn)一步強(qiáng)化腹地與核心商務(wù)區(qū)的協(xié)同效應(yīng)。