??記者 周楠
??最近，普陀區(qū)真如鎮(zhèn)街道恒力錦滄花園的居民發(fā)現(xiàn)了小驚喜：20年未曾更換的景觀水泵汩汩噴涌，櫻花亭外新鋪的塑膠步道在晨光中熠熠生輝。而就在去年，這里還因?yàn)樵O(shè)施老化、綠化失管，屢屢登上12345熱線的投訴榜。
??恒力錦滄花園的蝶變是普陀區(qū)全面鋪開(kāi)物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)雙提升”行動(dòng)的縮影。
??普陀區(qū)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，通過(guò)階梯式、動(dòng)態(tài)型、整合式等調(diào)價(jià)模式，持續(xù)推動(dòng)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化機(jī)制的建立和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。截至10月底，今年普陀區(qū)已有89個(gè)住宅小區(qū)完成物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)，物業(yè)類(lèi)熱線投訴同比下降約24.8%。
??階梯式調(diào)價(jià)小步穩(wěn)走
??位于萬(wàn)里街道的萬(wàn)里名軒是有26年房齡的早期商品房，卻因?yàn)椤氨ｐB(yǎng)得當(dāng)”被居民稱(chēng)為“凍齡小區(qū)”。
??其實(shí)，曾經(jīng)它也面臨設(shè)施老化、內(nèi)部環(huán)境破舊等老舊小區(qū)共性問(wèn)題，轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2022年。
??當(dāng)時(shí)，萬(wàn)里名軒續(xù)聘了中環(huán)陸家嘴物業(yè)。“物業(yè)在小區(qū)服務(wù)超過(guò)20年，總體獲得了多數(shù)居民的認(rèn)可。”萬(wàn)里名軒業(yè)委會(huì)主任夏愛(ài)萍說(shuō)，“不過(guò)續(xù)聘后，物業(yè)基于人力、物資等運(yùn)營(yíng)成本上漲，提出了漲物業(yè)費(fèi)的要求?！?/p>
??中環(huán)陸家嘴物業(yè)副總經(jīng)理陸燕介紹，2021年，公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)費(fèi)評(píng)估第三方對(duì)萬(wàn)里名軒進(jìn)行物業(yè)服務(wù)成本評(píng)估、精細(xì)化測(cè)算，并將評(píng)估報(bào)告向全體業(yè)主進(jìn)行了公示。“評(píng)估下來(lái)，建議收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是3.11元/平方米?！?/p>
??然而，當(dāng)時(shí)萬(wàn)里名軒電梯住宅的物業(yè)費(fèi)只有1.89元/平方米。由于價(jià)格差距較大，大多數(shù)業(yè)主代表都堅(jiān)決反對(duì)。
??經(jīng)過(guò)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)近10次商討，提出了階梯式調(diào)價(jià)的模式，將物業(yè)管理費(fèi)連續(xù)三年逐步調(diào)整。夏愛(ài)萍說(shuō)，就像水電氣費(fèi)用階梯式上漲一樣，居民負(fù)擔(dān)不重，更容易接受。
??具體而言，物業(yè)費(fèi)第一年每平方米漲0.29元，第二年漲0.1元，第三年漲0.1元，達(dá)到2.38元/平方米。此外，調(diào)整公共收益分配方案作為補(bǔ)充補(bǔ)償措施，將公共收益分配物業(yè)的比例從30%提升至40%。
??在公示、征詢(xún)階段，物業(yè)和業(yè)委會(huì)一起多次聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，為業(yè)主們耐心解答，讓業(yè)主明白物業(yè)費(fèi)用在何處。最終高票通過(guò)階梯調(diào)價(jià)方案，物業(yè)費(fèi)收繳率超過(guò)98%。
??這三年，物業(yè)也和業(yè)委會(huì)一起干了幾件群眾關(guān)切的大事：比如，高大樹(shù)木修剪、老舊電梯更新。讓居民們印象最深的是小區(qū)物業(yè)經(jīng)理每天7點(diǎn)前到崗，叫得出每戶(hù)人家的名字，知道很多老人的愛(ài)好，甚至連哪輛自行車(chē)是小區(qū)住戶(hù)親戚家里的都知道。
??小區(qū)也開(kāi)展了多項(xiàng)“物業(yè)+”服務(wù)：送水到家、家電清洗、為老人代配藥等?！坝辛诵^(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)的認(rèn)可，才能有更多的可能性?！标懷嗾f(shuō)。
??眼下，萬(wàn)里名軒的工作方法已推廣到萬(wàn)里街道其他社區(qū)。石泉街道光新路129弄、曹楊新村街道香山苑等小區(qū)，也都采用了“階梯式調(diào)價(jià)”模式，通過(guò)每年小幅度上漲，逐年實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)價(jià)格市場(chǎng)化。
??動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)明明白白
??位于長(zhǎng)壽路街道的澳門(mén)新苑，則通過(guò)“根據(jù)社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)變化動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)”模式，不斷實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)價(jià)格與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)變化接軌。
??2021年，在長(zhǎng)壽路街道的協(xié)調(diào)下，上海久實(shí)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)提供代管服務(wù)。相比之前，久實(shí)物業(yè)專(zhuān)業(yè)、盡責(zé)的服務(wù)逐漸贏得了居民的信任。但要可持續(xù)發(fā)展，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)也勢(shì)在必行。
??久實(shí)物業(yè)總經(jīng)理張健華告訴記者，“此前，我們已在武寧小城推行過(guò)‘根據(jù)社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)變化動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)’方式，主要用于解決一線物業(yè)服務(wù)人員的薪酬缺口，所涉及基本工資、加班工資、外勞力繳金等上調(diào)費(fèi)用總和，分?jǐn)傊琳麄€(gè)小區(qū)面積，進(jìn)而得出物業(yè)費(fèi)聯(lián)動(dòng)的價(jià)格，相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)外公示，并得到業(yè)主的理解和支持，所以嘗試把這種模式復(fù)制到澳門(mén)新苑?！?/p>
??澳門(mén)新苑的方案是：如上海市社會(huì)最低工資每上調(diào)100元，員工基本薪酬總和將增加1391元，分?jǐn)傊量偨ㄖ娣e17649.62平方米，相應(yīng)上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.08元/平方米。2025年7月1日起，最低工資上調(diào)50元，由2690元/人調(diào)整為2740元/人，根據(jù)約定物業(yè)費(fèi)相應(yīng)增加0.04元/平方米。
??澳門(mén)新苑業(yè)委會(huì)主任虞蘊(yùn)有財(cái)務(wù)工作背景，感覺(jué)這個(gè)方案公開(kāi)透明、一目了然，容易被業(yè)主接受。居委會(huì)、業(yè)委會(huì)隨即組織10余名志愿者對(duì)居民開(kāi)展多輪上門(mén)溝通，全面征集業(yè)主意見(jiàn)，并先后召開(kāi)5場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，面對(duì)面回應(yīng)居民關(guān)切。
??小區(qū)業(yè)主大會(huì)上，兩項(xiàng)關(guān)鍵議案以超過(guò)98%的同意率高票通過(guò)：一是續(xù)聘久實(shí)物業(yè)；二是依據(jù)既定機(jī)制完成物業(yè)費(fèi)調(diào)整，自明年1月1日起，物業(yè)費(fèi)每平方米每月上調(diào)0.04元。
??久實(shí)物業(yè)也明確承諾將帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的服務(wù)提升：實(shí)施“亮燈工程”優(yōu)化照明系統(tǒng)、擴(kuò)展監(jiān)控存儲(chǔ)容量、修復(fù)樓道滲漏，以黨組織牽頭建立定期交流會(huì)議、接待日等。
??正紅里居民區(qū)黨總支書(shū)記潘翔，更是被居民稱(chēng)為“貼心人”，隨時(shí)隨地幫忙解決居民各種困難。在他看來(lái)，通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新與良性溝通，物業(yè)費(fèi)不再是不可觸及的“敏感話題”，而是成為推動(dòng)服務(wù)升級(jí)、實(shí)現(xiàn)社區(qū)共治共贏的重要杠桿。
??整合調(diào)價(jià)因地制宜
??位于宜川路街道的農(nóng)林小區(qū)，建于20世紀(jì)80年代，共有14棟樓378戶(hù)。這里曾經(jīng)有過(guò)三種“物業(yè)管理模式”：1—10號(hào)樓由國(guó)企物業(yè)“托底”管理，每平方米0.18元的物業(yè)費(fèi)僅提供維修服務(wù)；11—13號(hào)樓由市場(chǎng)化物業(yè)公司接手，每平方米0.57元的物業(yè)費(fèi)也無(wú)法覆蓋安保服務(wù)；14—16號(hào)樓因長(zhǎng)期“真空”沒(méi)有物業(yè)，居委會(huì)不得不承擔(dān)起上門(mén)收取清掃費(fèi)等各種事務(wù)。
??2021年之前，農(nóng)林小區(qū)看不出是一個(gè)“小區(qū)”——幾乎沒(méi)有圍墻，導(dǎo)致外來(lái)車(chē)輛隨意進(jìn)出，電瓶車(chē)盜竊頻發(fā)，居民直言“不敢讓孩子獨(dú)自下樓”。乘著實(shí)施“美麗家園”的東風(fēng)，小區(qū)成立黨員攻堅(jiān)小組，歷時(shí)3個(gè)月全覆蓋走訪，完成圍墻合圍、監(jiān)控全覆蓋、車(chē)位擴(kuò)容劃線等，從物理層面將14棟樓房“圈”在一起，安保和停車(chē)問(wèn)題得到了階段性改善。
??真正的硬仗在去年打響。針對(duì)物業(yè)選聘過(guò)程中的痛點(diǎn)，宜川路街道搭建“紅色議事廳”平臺(tái)，組織各方會(huì)談12次?；谑袌?chǎng)上沒(méi)有物業(yè)接手的現(xiàn)實(shí)，再次發(fā)掘黨員力量——昶仰物業(yè)承接農(nóng)林村居委會(huì)管轄的另外兩個(gè)老舊小區(qū)，擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，其總經(jīng)理姚先生是一名老黨員。
??面對(duì)農(nóng)林小區(qū)“低成本運(yùn)營(yíng)”的需求，昶仰物業(yè)采取“資源共享、就近服務(wù)”的方案：維修工就近服務(wù)三小區(qū)，降低人力成本。每月固定收取服務(wù)費(fèi)，多出的物業(yè)費(fèi)收入轉(zhuǎn)進(jìn)業(yè)委會(huì)的維修基金，繼續(xù)用于小區(qū)建設(shè)。
??測(cè)算顯示，含保安的物業(yè)費(fèi)至少需要每月每平方米0.8元，遠(yuǎn)超居民承受力。在多輪測(cè)算和探討后，決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與11—13號(hào)樓保持一致，即每月每平方米0.57元但不提供保安人員，覆蓋小區(qū)設(shè)施、綠化、維修和保潔等其他費(fèi)用。
??但沒(méi)有保安，誰(shuí)來(lái)管大門(mén)？誰(shuí)來(lái)管車(chē)位？居委、業(yè)委和物業(yè)三方創(chuàng)新推出“智能自治”模式：小區(qū)四扇大門(mén)已升級(jí)為智能道閘，實(shí)現(xiàn)車(chē)輛自動(dòng)識(shí)別啟停；日常門(mén)崗管理由黨員帶頭排班值守，昶仰物業(yè)同步承諾，由保潔人員兼顧停車(chē)秩序協(xié)調(diào)，形成“智能設(shè)備+黨員引領(lǐng)+物業(yè)協(xié)同”的共管合力。
??如今，農(nóng)林小區(qū)已完成物業(yè)合同簽署，新物業(yè)已提前介入小區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃。目前，小區(qū)正推進(jìn)停車(chē)管理規(guī)約制定和維修基金啟用。通過(guò)先整合小區(qū)、再統(tǒng)一選聘物業(yè)并調(diào)價(jià)的方式，農(nóng)林小區(qū)開(kāi)始走上正軌。
??普陀區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，三種不同類(lèi)型、不同路徑的調(diào)價(jià)方式，讓物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)做到“一把鑰匙開(kāi)一把鎖”。調(diào)價(jià)只是手段，根本目的是逐步建立起物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化機(jī)制，進(jìn)而形成小區(qū)物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的良性循環(huán)局面。從“要我調(diào)”到“我要調(diào)”，從“價(jià)格博弈”到“價(jià)值共創(chuàng)”，普陀區(qū)蹚出了一條黨建引領(lǐng)、居民共治、行業(yè)自律的物業(yè)治理新路。
??在上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)袁方看來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人力成本占比70%—80%，物業(yè)費(fèi)提升，也是保持物業(yè)和基層穩(wěn)定的重要因素。普陀區(qū)的實(shí)踐卓有成效，“階梯式調(diào)價(jià)”“動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)”型都可在不同小區(qū)復(fù)制推廣，“整合調(diào)價(jià)”型則適用于小小區(qū)合并的小區(qū)類(lèi)型。從今后趨勢(shì)看，物業(yè)調(diào)價(jià)也會(huì)越來(lái)越走向公開(kāi)透明，從而確保業(yè)主更多的知情權(quán)。
